どうも、ナツダです。
今回は、不動産売却の流れについて解説したいと思います。
では、さっそくいってみましょう。
不動産売却の流れ
不動産は固有の問題をかかえていることが多いです。つまり、解決しないといけないことが、それぞれの物件で違うということです。
だから、家を売る流れも物件ごとに少し違いが出てきます。
今回は、わが家の売却体験をもとに、不動産売却の流れ解説しますね。ただし「順番間違えたな・・・」と後悔していることは、正しい順に直して書いていきたいと思います。
- 不動産売却の流れ
- 1、資金の計画を立てる
- 2、相場をチェックしておく
- 3、不動産屋に査定を依頼する
- 4、不動産屋と媒介契約する
- 5、必要に応じて修繕やリフォームをする
- 6、売却活動をする
- 7、内見（内覧）を受ける
- 8、購入申し込みを受けて価格交渉する
- 9、売買契約をする
- 10、引き渡し
ひとつずつ、詳しく説明します。
1、資金の計画を立てる
家を売却するときは、最初に「いくらで売らないといけないか」をチェックします。
住宅ローンが完済できていない家は売れません。さらに、家を売るのに諸費用がかかるので、まず「ローン残債＋諸費用」より高く売ることが目標になります。
足りない場合は、自己資金か新たな借入（住み替えローンなど）でまかなう必要があります。
資金計画を立てるなら、以下の記事が参考になります。
2、相場をチェックしておく
不動産屋に会う前に相場をチェックしておくことも大切です。
- 相場を知っておくメリット
- ・不動産屋が異常な査定額を出してきたときに気づくことができる
- ・売出価格の参考になる
不動産屋が出す査定額はあくまで参考価格です。売り出すときの価格は、不動産屋と相談しながら自分で決める必要があります。
不動産屋の査定方法は「取引事例比較法」といって、過去にあった近隣の取引を参考にして算出します。
ですから、開発や地価上昇で資産価値が上がっているエリアは、思い切って査定額より高めに売り出し徐々に値下げしていくという作戦でもいいわけです。
相場をチェックするなら、以下の記事が参考になります。
3、不動産屋に査定を依頼する
査定で一番大事なことは、複数の不動産屋に依頼するということです。
なぜなら、複数の不動産屋の査定額を比較することが、悪質な不動産屋を見抜くヒントになるからです。
たとえば、5社に査定依頼した場合を例に見てみましょう。
上の例では、A社が極端に安くてE社が極端に高いです。
この場合、A社はできるだけ簡単に買主をみつけたくて安い査定額を出し、D社は媒介契約欲しさに売れもしない高値で気を引いているのかもしれません。
2000万円前後が相場と考えて、B・C・D社の中から一番信頼できる営業マンを選ぶべきでしょう。
- ポイント
- 査定は3～5社程度がおすすめです。1～2社だと、異常な査定を見抜きにくいです。
- 信頼できる営業マンを選んだら、査定額より高めの価格で売り出してもかまいません。ただし、売れないときの値下げ計画だけしておきましょう。
不動産屋を探すなら、こちらの記事が参考になります。
- » 不動産屋の探し方
4、不動産屋と媒介契約する
不動産屋を選ぶときは、査定額や売却活動の方針をよく聞いて選びます。
信頼できる不動産屋がみつかったら媒介契約をするわけですが、媒介契約は3種類あるのであなたに合ったものを選びましょう。
- 媒介契約の種類
- ・一般媒介契約
- ・専任媒介契約
- ・専属専任媒介契約
不動産屋と媒介契約するなら、以下の記事が参考になります。
5、必要に応じて修繕やリフォームをする
家の修繕やリフォームは、査定前にする必要はありません。売り出し前がベストタイミングです。信頼できる不動産屋と相談しながら、必要最小限で施工しましょう。
- 売り出し前に必要なリフォーム
- 中古住宅では「リフォームにかけた金額の分だけ高く売れる」ということは期待しない方がいいです。だから、高く売るためのリフォームはやらないほうが無難です。
- やるべきリフォームは、売れやすくするためのリフォームです。たとえば、床がブヨブヨたわむとか、建てつけが悪く窓が開かないとか、そういうところは直しておきましょう。
リフォームをするなら費用対効果も考えまよう。資産価値がない古い建物を一所懸命直すより、解体してしまった方が安く済むうえ早く売れるかもしれません。
木造住宅の解体費の目安は「1坪あたり3～4万円」ぐらいです。解体費を超えるようなリフォームはよく考えて実施しましょう。
6、売却活動をする
売却活動とは、あなたの家の売出情報を買主候補に届ける活動のことです。情報拡散能力が高い不動産屋と契約すると、それだけ早く買主がみつかります。
おもな売却活動には、以下のものがあります。
- ・チラシをまく
- ・不動産情報サイト（SUUMO、HOME'S、at homeなど）に載せる
- ・不動産屋のホームページに載せる
- ・オープンハウス（物件見学会）を実施する
チラシは近隣への宣伝効果が高く、不動産情報サイトは全国から買主を募ることができます。
「SUUMO、HOME'S、at home」あたりは全部掲載したいところですが、掲載枠は有料ですので、媒介契約した不動産屋が全ての不動産情報サイトの掲載枠を持っているとは限りません。
できれば「片手仲介でもかまわない」と思ってくれる不動産屋を選び、他社も活用して情報拡散してもらいたいところです。
まんがいち売れないときは値下げを検討することになりますが、あらゆる売却活動をしていないのに安易に値下げを提案してくる不動産屋は変えたほうが無難です。
売却活動をするときは、以下の記事が参考になります。
7、内見（内覧）を受ける
あなたの家の購入希望者が現れると、内見（実際に家を見に来る）の申し込みが入ります。
内見はとても大切なイベントで、内見のときの印象しだいで売れるかどうか決まると言っても過言ではありません。
内見前に、以下のことをしておきましょう。
- 内見対策
- ・シッカリ掃除しておく
- ・不用品は処分する
- ・家庭臭がしないように換気しておく
- ・説明POPやインテリア用品で飾っておく
- ・上手く説明できるように練習しておく
内見を受けるのであれば、以下の記事が参考になります。
8、購入申し込みを受けて価格交渉する
内見がうまくいくと、購入希望者から購入申込書（買付証明書）が届きます。それに購入希望額が書かれていますが、たいていは売出価格より安い金額なので価格交渉することになります。
ココだけの話、価格交渉を見越して値下げ可能な売出価格にしておくのもひとつの方法です。
売主と買主、双方合意できる金額が決まれば売買契約へと進みます。
9、売買契約をする
売買価格や引き渡し日が決まったら、売主と買主が不動産屋に集まって売買契約を締結します。
このとき、売買価格の5%～10%ぐらいの手付金をもらいますので、ここでようやく「売れた！」と感じることができます。
- 不動産売買の手付金とは？
- 不動産売買の手付金は、解約手付になります。つまり、買主都合で解約する場合は、手付金を放棄して売買契約を解除できるのです。売主都合の場合は、手付金を返してさらに手付金と同額を支払うことで解約できます。
- 手付金は預かり金ですので、売買代金の支払い時に返還します。しかし、それは面倒なので、契約書に「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」と書くのが一般的です。
契約書には、以下のことが書かれます。
- 契約書に記載される項目の例
- ・売主と買主の氏名や住所
- ・物件情報（面積、所在地、価格など）
- ・手付金や清算金の取り決め
- ・引き渡し日
- ・所有権移転登記に関する取り決め（時期、費用負担など）
- ・契約解除や解約金についての取り決め
- ・住宅ローン特約（買主のローン審査が通らなければ白紙）
- ・瑕疵（かし）担保責任に関する取り決め
- ・固定資産税の清算に関する取り決め
瑕疵（かし）担保責任の取り決めは、とても重要です。
- 瑕疵（かし）担保責任とは？
- 住宅はとても複雑な製品なので、住んでみて初めて気が付く問題もあります。こういう問題を隠れた瑕疵と呼び、見つかった場合に売主が改善する義務を「瑕疵担保責任」といいます。
- しかし、瑕疵は売却の前後どちらで発生したか判断が難しいものもあります。そこで、契約書に「責任は引き渡しから3か月以内」と書くことが一般的です。
契約事項は、しっかり売主から了承を得ておきましょう。
あとは、粛々と引き渡し日までに引っ越しを完了させていきます。
10、引き渡し
引き渡し日には、売主と買主、不動産屋、司法書士が銀行に集まって売買代金の清算を行います。
もし、あなたに住宅ローンの残債があれば、以下のことを同日に行うことになります。
- 1、買主から売買代金をもらう
- 2、もらった売買代金を使って住宅ローンを完済する
- 3、ローンを貸していた銀行が抵当権の抹消を許可する
- 4、売主が司法書士に抵当権抹消登記を依頼
- 5、買主が司法書士に所有権移転登記を依頼
- 6、司法書士が法務局で登記手続き
- 7、引き渡し
図にすると、こんな感じです。
引き渡し後は、契約書に定めた範囲で瑕疵担保責任を果たしていきます。
まとめ
不動産売却はけっこう大変な作業で、時間と労力が必要です。
もっとも時間がかかるのが「売却活動」で、3か月以内に買主が見つかれば早い方です。計画から引き渡しまで、半年以上はかかると考えておきましょう。
不動産売却をスムーズに終わらせるためには、優秀な不動産屋を選ぶことが大切です。不動産屋選びは、とくに力を入れてがんばりましょう！
