どうも、ナツダです。
今回は、意外とつまずきやすい「家を売る理由」について解説したいと思います。
- もくじ
- ・あなたが家を売る理由はなんですか？
- ・売主には物件状況の告知義務がある
- ・物件状況の告知方法
- ・家の瑕疵は内緒にしていても暴かれる？
では、さっそくいってみましょう。
あなたが家を売る理由はなんですか？
人が家を売る理由は様々で、ネガティブなものもポジティブなものもあります。
- 家を売る理由の例
- ・もっと良い住宅へ住み替えしたい
- ・もっと良い場所へ住み替えしたい
- ・家族が増えて狭く感じるようになった
- ・家族が減って広い家が必要なくなった
- ・親または子どもと同居する
- ・転勤
- ・離婚
- ・収入が減った
- ・収入が増えた
- ・ご近所付き合いがうまくいかなかった
- ・今なら高く売れそうだと思った
人によっては、いくつかの理由が合わさって引っ越しに踏み切ったかもしれませんね。
家を売ると決めたら、一度「家を売る理由」について整理しておくことをおすすめします。なぜなら、内見（購入希望者が実際に家を見に来る）のときに聞かれるかもしれないからです。
いきなり「どうして家を売るんですか？」と真顔で聞かれたら、とくに後ろめたいことがなくてもアタフタしてしまうかもしれません。
挙動不審になると印象が悪くなるので、家を売る理由についてシッカリ話せるように準備しておきましょう。
売主には物件状況の告知義務がある
もし、あなたがネガティブな理由で家を売る場合は、できれば買主に伏せておきたいと思うかもしれません。
もちろん、離婚のような個人的な理由なら上手にごまかしておけばいいのですが、売買契約を左右するような理由なら必ず告知する義務があります。
たとえば、以下ようなことは聞かれなくても説明する義務があります。
- ・雨漏りした
- ・白アリ被害を受けた
- ・家が傾いている
- ・石綿（アスベスト）が使われている
- ・隣の家、またはこちらの家が境界を越境している
- ・間取り変更を伴う大規模リフォームをした
- ・土壌汚染が判明した
- ・地盤沈下が起こっている
- ・地中に埋設物（浄化槽や井戸など）がある
- ・河川氾濫で浸水した
- ・近隣に騒音、振動、臭気を出す人や施設がある
- ・電波障害がある
- ・事件や事故（自殺、殺傷、火災など）があった
売主の告知義務違反が発覚したときは、裁判で損害賠償を求められることもあります。
以下のサイトに判例が載っているので、参考になります。
参考 不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム」
告知義務があるような理由で家の売却を決意したのであれば、ちゃんとそのことを売主に伝えておきましょう。
物件状況の告知方法
さて、契約を左右するような物件状況は告知する義務があるわけですが、いったいどうやって買主に伝えればいいのでしょうか？
ひとつずつ思い出しながらメモしておいて、買主と会ったときに口頭で伝えるのでしょうか？
大丈夫です。そんな面倒なことはしません。
一般的には「物件状況確認書（告知書）」という書類があり、不動産屋からそれを預かって記入するだけです。
参考 物件状況確認書（告知書）のサンプル（PDF）
物件状況確認書を見るとわかるとおり、買主が把握していない瑕疵まで報告する必要もなければ告知義務違反に問われることもありません。
家の瑕疵は内緒にしていても暴かれる？
平成28年2月26日の閣議決定により、中古物件の売買でホームインスペクション（住宅診断）が活用される流れになりそうです。
政府はこのほど、宅地建物取引業法の一部改正法案を閣議決定した。
中古住宅取引における情報提供の充実を図るため、宅建業者に対して「媒介契約の締結時に、インスペクション(建物診断・検査)事業者の斡旋(あっせん)に関する事項を記載した書面を依頼者に交付すること」「買主などに対して、インスペクション結果の概要などを重要事項として説明すること」「売買などの契約の成立時に、建物の状況について当事者(売主・買主など)双方が確認した事項を記載した書面を交付すること」の3点を義務づける。インスペクションの実施自体が義務づけられるわけではない。
つまり、不動産屋が仲介するときは、売主や買主に住宅診断を活用するか聞かなければいけないということです。
ということで、今後は以下のような流れが増えると予想します。
- 1、買主が買付証明（不動産購入申込書）を出す
- 2、買主がホームインスペクション（住宅診断）を入れる
- 3、不具合がみつかる
- 4、買主は購入を進めるか、断念するか決める
- 5、を売主は不具合を直すのか、値下げして売るのか決める
宅建業者（不動産屋）の斡旋によるインスペクション事業者では、不動産屋の都合でいろいろもみ消されないか心配な部分もあります。
これからその物件に住む買主なら尚更心配だと思いますので、斡旋事業者ではなく独自に契約したインスペクション事業者を入れてくることも考えられます。
売主としては、住宅診断の結果をふまえて不具合があれば値下げするか、または修繕するなど対応が必要になるでしょう。
まとめ
買主は「あなたが家を売る理由」について知りたいと思っています。「何かトラブルがあって引っ越すんじゃないか？」と心配だからです。
人によっては率直に「家を売る理由はなんですか？」と聞いてくるかもしれません。できれば、内見前に答え方を練習しておきましょう。その方が、アタフタせずに済みます。
また、売主は物件状況によっては買主へ告知する義務があります。知っているのに隠していたため、損害賠償に発展したケースもあります。
売主が把握していない物件状況まで告知することはできませんが、今後はホームインスペクション（住宅診断）により隠れていた瑕疵が発覚するケースもあるでしょう。
売主としては、住宅診断の活用方法にも詳しい不動産屋と契約したいものですね。
