家を売るのだ!

これから家を売る人に役立つ情報サイト

不動産売却の仲介手数料をカンタンに解説!無料にできる?

2016年6月18日

どうも、ナツダです。

今回は、不動産売却の仲介手数料について解説してみたいと思います。

  • もくじ
  • ・不動産を売却すると必要な仲介手数料とは?
  • ・仲介手数料を安くなるのか?無料にできるのか?
  • ・不動産売却の仲介手数料は消費税が必要?

では、さっそくいってみましょう。

不動産を売却すると必要な仲介手数料とは?

不動産屋に仲介してもらって不動産売買が成立したときは仲介手数料を支払います。

不動産屋に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法という法律(略して宅建業法という)で上限が決められています。

仲介手数料は、以下の式で計算できます。

家を売る金額 簡易計算式
200万円以下 取引金額 × 5% + 消費税
200万円超~400万円以下 取引金額 × 4% + 2万円 + 消費税
400万円超 取引金額 × 3% + 6万円 + 消費税

参考に、500万円きざみで試算してみましょう。

家を売る金額 仲介手数料
1000万円 36万円+消費税
1500万円 51万円+消費税
2000万円 66万円+消費税
2500万円 81万円+消費税
3000万円 96万円+消費税
3500万円 111万円+消費税
4000万円 126万円+消費税
4500万円 141万円+消費税
5000万円 156万円+消費税

なかなか、高額ですね。仲介手数料は消費税もかかるのでお忘れなく。

不動産売却の諸費用の中で圧倒的な割合を占めるのが、この「仲介手数料」です。必ず計算に入れて売却活動をすすめましょう。

ところで、そもそも仲介手数料はなぜ必要なのでしょうか?どういう仕組みになっているのでしょうか?

それぞれ、もう少し詳しく考えてみましょう。

不動産屋が仲介手数料を取る理由

不動産屋は、仕事の報酬として仲介手数料をもらいます。では、不動産屋がする仕事とは、いったいどのようなものがあるのでしょうか?

あなたが家の売却を依頼すると、不動産屋は以下のような仕事をしてくれます。

  • 不動産屋がする仕事の例
  • ・物件調査と査定書の作成
  • ・登記事項、公図、測量図の確認
  • ・前面道路、下水、ガス、都市計画、法規制を調査
  • ・物件の問題点や疑問点を洗い出し調査
  • ・DM作成やチラシ作成
  • ・チラシをポスティング
  • ・自社ホームページや不動産情報サイトに掲載、修正、削除
  • ・顧客に紹介
  • ・問い合わせが入ったら物件資料を送る
  • ・メール対応
  • ・購入希望者が現れたら内見の調整
  • ・売主や買主側の不動産屋と打ち合わせ
  • ・銀行との打ち合わせ
  • ・司法書士との打ち合わせ
  • ・知り合いの不動産業者に物件情報を連絡
  • ・買主からの価格交渉の調整
  • ・重要事項説明の作成
  • ・契約書の作成
  • ・不動産売買契約の立ち合い

じつは、不動産屋の仕事ってかなり大変です。

これらの仕事の対価として、不動産屋は仲介手数料を請求してくるのです。

不動産屋が仲介手数料を得る仕組み

不動産売買の仲介では、両手仲介片手仲介があります。

両手仲介とは?
売主から売却依頼された物件を、自社の顧客に売ること。売主と買主の両方から仲介手数料がもらえる。不動産屋にとっては理想的な仲介スタイル。
片手仲介とは?
売主から売却依頼された不動産屋と、買主をみつけてきた不動産屋が違う場合の仲介。売主側の不動産屋は売主から。買主側の不動産屋は買主から仲介手数料をもらう。

イメージにすると、以下のようになります。

不動産仲介手数料

不動産屋は両手仲介を狙って営業活動します。しかし、囲い込みなどの意図的な両手仲介が問題となっていて、海外では禁止しているところもあります。

囲い込みとは?
売主から売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み、他社からの照会を断る行為のこと。両手仲介を狙うために他社からの「購入希望者がいるので情報ください」という照会を断り、自社で買主を探そうとする不動産屋がいる。

仲介手数料にまつわる闇は深いです。気を付けましょう。

仲介手数料を安くなるのか?無料にできるのか?

さて、超高額になる仲介手数料ですが、割引してもらったり無料にする方法はあるのでしょうか?

まず覚えておきたいのは、宅建業法で決められた仲介手数料は「上限」ということです。つまり、これより高くすると法律違反で行政指導ですが、安くするぶんには問題ないということです。

たとえば、以下のような方法で仲介手数料を安くできます。

ねぎる
不動産屋と値下げ交渉する方法です。成功するかどうかは、不動産屋しだい。良い関係性を築いていたら、サービスしてくれるかもしれません。
買取してもらう
仲介ではなく、不動産屋に家を買い取ってもらう方法です。仲介手数料はなくなりますが、買取額は市場で売買する価格より2~3割安くなります。
個人売買する
自分で買主をみつけてきて、自分で取引します。上で書いた不動産屋の仕事を自分でやるのであれば、有効な方法です。

続いて、無料になる方法をチェックしてみましょう。

じつは、不動産屋によっては仲介手数料を無料、もしくは半額にしてくれるところがあります。

たとえば、買主が不動産業者や買取業者の場合は売主の仲介手数料を無料にしたり、一般人どうしの売買で両手仲介になると半額になる場合があります。

仲介手数料が無料になる仕組み

この方法だと、不動産屋は常に一般的な取引の半分しか仲介手数料が入りません。その分、利益が減るということです。

不動産屋が減った利益をどう補っているかというと、不動産屋いわく、たとえば以下のようなコストダウンをしているそうです。

  • 不動産屋のコストダウン策
  • ・非効率なチラシをやめ、ネットで集客する
  • ・店舗を持たず、運営経費を削減する
  • ・業務を少数精鋭でおこない人件費を削減する

たしかに、チラシを作ってまくと結構費用がかかります。それをネット済ませられるなら、相当なコストダウンですよね。

しかし、仲介手数料が安くなった分、売却価格も低くなるようならあまり意味がありません。

家を少しでも早く高く売るには、不動産屋営業マンの力量に頼るところが大きいです。手数料が安い不動産屋を選ぶよりは、優秀な不動産屋を選ぶことを優先したいところです。

まとめ

不動産売却の消費用の中では、仲介手数料がダントツ高額です。「なんとか安くならないか?」と試行錯誤したくなります。

しかし、いくら仲介手数料が安くなったとしても、不動産屋の力量不足で売却額まで下がってしまったら意味がありません。

理想は「少しでも早く、1万円でも高く」売却してくれて、なおかつ仲介手数料が安くなることです。それをバランスよく実現してくれそうな不動産屋を選びましょう。

そういう優秀な不動産屋をみつけるコツは、複数の不動産屋を比較してから選ぶことです。おすすめは3社!

3社以上比較すると「この不動産屋はダメ」とか「この不動産屋に任せたい」というのがわかってきます。ぜひ、面倒がらずに複数社に査定依頼してみてください。

【厳選】ケース別オススメの無料査定サービスはココだ!

すまいValue

大都市部の不動産売却ならココ!

運営は、不動産仲介の超有名大手6社。
中小企業では真似できない、至れり尽くせりのサービスが魅力です。

大手なら買主顧客をたくさん抱えているので、即売れすることも。
マナーや法令順守の意識が高く、大手ならではのサービスも豊富ですよ。

中には「ハウスクリーニング・住宅診断・敷地調査」を無料でしてくれる会社も。
ライバルと差が付く「瑕疵担保保険・ホームステージング」などが使える特典もあります。

難点は、都市部にしか支店がないこと。
営業エリアは、要確認です。

すまいValueは、できるだけラクして売りたい人にオススメです。

HOME4U

大都市近郊の不動産売却ならココ!

運営は、NTTデータスマートソーシング
大手不動産会社や地域の有力不動産屋が、500社以上参加しています。

じつは、不動産一括査定では運営歴№1の老舗。(2001年サービス開始)
長年培ってきた実績とノウハウも、注目ポイントです。

大都市近郊の物件なら「大手+地域の有力不動産屋」で攻められるHOME4Uがオススメです。

個人情報の保護技術は業界最高クラス、かつ登録不動産屋は厳選のうえに厳選。
一括査定を安心して使いたい方にも、オススメですよ。

HOME'S

地方の不動産売却ならココ!

不動産情報サイト大手のHOME'S内にある一括査定。
不動産屋とのコネクションや独自の不動産屋選定基準を武器に、大躍進中です。

郊外や地方では、登録不動産屋数が多い一括査定を選ぶのが大事。
登録社数が少ない一括査定を使うと、1社も紹介してもらえない・・・なんてことも。

業界最大級の1300社が参加しているHOME'sなら、全国広くカバーしているのでイチオシです。

他の一括査定では、不動産屋を紹介してもらえなかった」という方。
一度、HOME'Sを試してみてください。

おすすめの記事

274view

どうも、ナツダです。 今回は、少しでも早く高く家を売る方法について解説したいと思います。 もくじ ・魔法のように家が早く高く売れる方法はない!? ・少しでも家を早く高く売る方法 ・査定額が高い不動産屋 ...

4,737view

どうも、ナツダです。 家を売るとき、悪徳不動産屋にだまされるとどうなるか知ってますか? 不動産屋が儲けて、あなたは何百万円も損することになります。 今回は、悪徳不動産屋の手口について解説してみようと思 ...

1,594view

どうも、ナツダです。 今回は、家を売るときの不動産屋の探し方を3つ挙げて解説したいと思います。 もくじ ・国交省のサイトを使って不動産屋を探す方法 ・一括査定を使って不動産屋を探す方法 ・不動産情報サ ...

-用語集
-

Copyright© 家を売るのだ! , 2019 All Rights Reserved.