どうも、ナツダです。
今回は、不動産売却にかかる諸費用の目安について説明してみたいと思います。
では、さっそくいってみましょう。
不動産売却では諸費用まで把握しておくことが必要
家を売るときに諸費用がいくらかかるか知ってますか？
実はけっこうな金額が必要になるので、事前にどれぐらいかかるか調べたうえで家の売出価格を決めないと計画が大きく狂うことになります。
私も諸費用額を調べずに売却活動を始めてしまい、不動産屋の仲介手数料を聞いたときに倒れそうになりました・・・。
それから、念のために税金のことも知っておきましょう。不動産の売却益は課税対象ですが、課税額がゼロになるケースも多いです。
不動産売却の諸費用・手数料一覧
さて、家を売るときの手数料や諸費用ですが、以下のものを覚えておきましょう。
- 家を売るときに必要な手数料と諸費用
- 1、不動産屋に払う仲介手数料
- 2、住宅ローンの清算費（手数料・登記費用・司法書士費用）
- 3、不動産売買契約書に貼る印紙代
- 4、測量費・境界確定費用
それぞれ、もう少し詳しく説明します。
1、不動産屋に払う仲介手数料
不動産売却でかかる手数料や諸費用の中でダントツ高いのが仲介手数料です。物件によっては100万円を越えることも・・・。
仲介手数料は以下の式で求められるので、しっかり計算しておきましょう。
| 家を売る金額 | 簡易計算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引金額 × 5% ＋ 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引金額 × 4% ＋ 2万円 ＋ 消費税 |
| 400万円超 | 取引金額 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税 |
以下に目安の表をのせておきます。
| 家を売る金額 | 仲介手数料（税別） |
|---|---|
| 1000万円 | 36万円 |
| 1500万円 | 51万円 |
| 2000万円 | 66万円 |
| 2500万円 | 81万円 |
| 3000万円 | 96万円 |
| 3500万円 | 111万円 |
| 4000万円 | 126万円 |
| 4500万円 | 141万円 |
| 5000万円 | 156万円 |
ちなみに、この金額は上限（これ以上請求してはいけない）なので、お願いすれば安くしてもらえるかもしれません。
2、住宅ローンの清算費（手数料・登記費用・司法書士費用）
まだ住宅ローンが残っている人は、家を売る前にすべて返済する必要があります。住宅ローンを返済するのにも銀行手数料や司法書士費用がかかるので、いくらぐらいかかるか把握しておきましょう。
以下に目安の表をのせておきます。
| 抵当権抹消 | 司法書士報酬 | 10,000円～ |
|---|---|---|
| 登録免許税、印紙税等 | 不動産1個につき千円 | |
| ローン返済 | 住宅ローン返済 | 残債額 |
| 繰上返済手数料 | 銀行、ローン商品による |
住宅ローンを借りている間は、あなたの家と土地の登記に抵当権というのが書き込まれます。
住宅ローンはすべて返済した時点で司法書士に頼んで抵当権を抹消してもらうのですが、その報酬が1万円ぐらいかかります。
- 抵当権とは？
- 銀行などの金融機関が、お金を貸すときに不動産に設定する担保のことです。ドラマなんかで「借金で家を担保に取られた！」というセリフがあります。あれは「抵当権を設定された」という意味です。
「抵当権抹消登記」というのは「住宅ローンを完済したら、司法書士に頼んで登記の抵当権を消してもらう」ということです。
抵当権を抹消するときには税金（登録免許税など）がかかるのですが、家の場合は一般的には家と土地それぞれ1,000円ずつ必要です。
見た目は1つの土地でも、登記上複数筆（土地は1筆2筆と数える）の土地が合わさってできている場合もあるので注意が必要です。（法務局で公図を取得するとわかります）
住宅ローンを一気に返してしまうことを繰り上げ返済と言いますが、銀行によって手数料額が違います。手数料0円で繰り上げ返済できるところもあれば、5万円ぐらいかかるところもあります。住宅ローンを借りている銀行に確認しましょう。
3、不動産売買契約書に貼る印紙代
上の2つに比べたら金額が低いですが、不動産売買契約書に貼る印紙も一般的な家で1万円ぐらいかかるので心づもりしておきましょう。
印紙は郵便局で買うことができます。印紙代は平成30年3月31日まで軽減措置が取られており、以下のとおりとなります。
| 不動産売買金額 | 本則税率の場合の印紙代 | 軽減税率の場合の印紙代 |
|---|---|---|
| 10万円超え～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超え～100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円超え～500万円以下 | 2千円 | 1,000円 |
| 500万円超え～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え～5,000万円以下 | 2万円 | 10,000円 |
| 5,000万円超え～1億円以下 | 6万円 | 30,000円 |
| 1億円超え～5億円以下 | 10万円 | 60,000円 |
| 5億円超え～10億円以下 | 20万円 | 160,000円 |
| 10億円超え～50億円以下 | 40万円 | 320,000円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 480,000円 |
印紙代に関しては、国税庁のホームページが参考になります。
参考 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
4、測量費・境界確定費用
古い家や土地は、けっこう測量図が無い場合があります。測量図があったとしても境界が現在の状況と違ったり、ひどいときは面積や形も違うことがあります。
買主側からすると後々の不安材料になるので、きっちり隣家との境界が分からない家はまず売れません。
境界を確定する場合は、司法書士や土地家屋調査士に依頼します。費用は依頼する側（家を売る人）が払います。
測量費はケースバイケースです。一般的な住宅では測量だけで済むなら10万もしませんが、境界が曖昧で確定（筆界確認）が必要な場合は30万円～50万円ぐらいかかります。
ちなみに、私が祖父母の空き家を売ったとき、隣家との境界が曖昧でした。
隣地が国有地（官有地）ということもあります。民有地と国有地の境界確定ではけっこうな時間がかかり、費用も数百万円必要になる場合があります。
以下、目安です。
- ・測量だけなら10万円未満
- ・大きな土地や高低差がある土地は高くなる
- ・密集地や山の中など測量しにくいところは高くなる
- ・国有地との境界確定は時間と費用がかかる
- ・隣地が共有地や分譲マンションの場合は高くなるかも
- ・相続や係争がからんだ土地は高くなる
家を売るときの手数料・諸費用の金額目安
仮に1,000万円で家が売れた場合の手数料や諸費用の金額目安を表にしてみました。（項目によっては、別途消費税がかかります）
| 項目 | 目安金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 360,000円 |
| 住宅ローンの清算費 | 50,000円 |
| 印紙代 | 10,000円 |
| 測量費 | 測量図があれば不要 |
| 合計 | 420,000円 |
上の例だと、手数料と諸費用の合計が42万円＋消費税です。このお金をどこから出すのか、ちゃんと考えておきましょう。
手数料・諸費用まで考えた不動産売却が重要な理由
家を売るときは結構な諸費用と手数料がかかります。新しく買う家のことも考えると、上で挙げたもの意外にもかなり予算を組んでおかないといけません。
- × 手元に残るお金 ＝ 家を売ったお金 － 住宅ローン残債
- ○ 手元に残るお金 ＝ 家を売ったお金 － 住宅ローン残債 － 諸費用
つまり「住宅ローンが2,000万円残ってるのに、家を2,000万円で売ったら諸費用や手数料が払えない」ということです。
そうなったら諸費用と手数料は預貯金で払うか、家を買い換えるのであれば住み替えローンを使うしかありません。と言っても「住み替えローン」は審査が厳しく、借入額が「担保となる新居の価値」を超えてしまうので使いにくいです。
家の売却活動が途中でストップしないように、最初からお金の計画をしっかり考えておくことをオススメします。
まとめ
不動産売却の諸費用や手数料は、かなり高額です。
少しでも諸費用や手数料を補うために1万円でも高く家を売りたいところですが、不動産屋によっては確実に売れそうな安い査定額を出すところもあります。
あなたの家を適正価格以下で売ってしまわないようにするには、以下の手順がおすすめです。
- 1、複数の不動産屋に査定してもらう
- 2、査定額や根拠を聞き比べる
- 3、信頼できる不動産屋を選ぶ
やるべきことをやれば、良い結果に結びつきますよね。頑張りましょう！
