不動産査定とは？【詳しすぎる不動産用語解説】

不動産売却はまず査定から始まりますが「イマイチ査定の仕組みがわからない」という方が多いです。不動産売却のスタートをきったところだから、当たり前ですね。

じつは、不動産の査定は中古車や貴金属の査定と大きく違います。ですが、仕組みを知ってしまえばカンタンに進められます。

ということで、今回は不動産査定の意味だけでなく流れなども解説します。ぜひ、この記事で査定の全体像やコツをつかんでください。

ではさっそく解説しますね。

不動産査定とは？不動産査定の基礎知識

まずは、不動産査定の意味から説明します。

そのあと、査定額に影響することや流れについて説明しますね。

不動産査定とは？

不動産査定とは、不動産を売却するときに「売れそうな価格(査定額)」を目利きで算出してもらうこと。

「査定」という言葉から、専門家が一定の決まりの中で行うものと思うかもしれませんね。でも、実はそうではありません。

無料査定と有料査定にわけて、それぞれ誰が査定してくれるのかご紹介しますね。

無料査定

まずは、無料査定から。

不動産屋がやる一般的な査定がこちらで、特に資格は要りません。とは言え、無料査定も不動産屋の宅地建物取引士資格者が行うことが多いです。

無料査定であっても、不動産屋が出す査定額や意見には根拠が必要です。(宅建業法34条の2第2項)

ですが、査定方法に決まりがないので不動産屋によって出てくる査定額はマチマチです。

ですから、無料査定では複数の不動産屋に査定してもらい査定額を比較検討することが大事です。「高けりゃいい」というものでもありません。

有料査定

つづいて、有料査定について解説します。有料査定は、不動産鑑定士という国家資格を持った人が行います。

不動産鑑定士は、ルール（不動産鑑定評価基準）にもとづいて不動産を評価します。そのうえで、不動産の価値を記した鑑定評価書を作ります。

鑑定評価書は、とても信頼度が高い書類です。税務署や裁判所や銀行への提出資料として査定額が必要なときに、利用されます。

査定額を左右する項目

つづいて、無料査定の査定額がどんなことから影響を受けるか解説します。

査定額に影響をあたえる代表的なものをあげてみましょう。

不動産査定では、近隣にある似たような物件の成約事例が参考にされます。そこにそのときどきの市況を加味して、査定額を算出します。

あとは物件を確認して、状態に合わせて査定額がアップしたり下がったりします。

物件の状態に関しては、たとえばこんなことがチェックされます。

順番に、もう少し詳しく解説します。

所在地

まずは、その不動産の所在地です。こんなことが査定額に影響します。

競合物件が少なかったり人気のエリアで需要があると、査定額は上がる傾向があります。たとえば「駅近・人気学区・商業施設が近い」エリアは有利です。

立地は見た目でわかりやすいですよね。たとえばこんな立地は人気があり、査定額が上がりやすいです。

「嫌がられる施設」は不動産用語で「嫌悪施設」とも呼ばれます。

たとえば、以下の施設は近くに住むのを嫌がる人が多いですよね。

意外ですけど、小学校や幼稚園なんかも騒音施設と考える人がいます。いっぽうで気にしない人もいるので、買主の探し方しだいで売れ行きが変わるとも言えます。

物件タイプ

物件タイプは、大別すると一戸建てとマンションにわかれます。さらに、それぞれ「木造・鉄骨造・RC造」のように構造による分類もできます。

これら物件タイプは、耐用年数に関わってきます。たとえば木造とRC造では耐用年数が倍ぐらい違うので、同じ築年数でも査定額が変わります。

なお、一戸建ては売主によってメンテナンス状況の差が出やすいです。構造だけでなく、適切にリフォームされているかどうかも重要です。

マンションは管理組合で計画のうえ、修繕します。修繕積立金の残高が潤沢だと、高評価。管理組合がずさんな物件は、低評価になります。

マンションは、眺望も査定に影響します。同じ間取りであれば、一般的には上層階の方が評価が高くなります。

築年数

建物には構造によって法定耐用年数が設定されています。

木造	22年
軽量鉄骨造	27年
重量鉄骨造	34年
RC造	47年

この年数は建物を減価償却するときの算定用に定められています。耐用年数を超えた住宅の固定資産税は、最低ランクになります。

耐用年数は査定にも影響して、築年数がこれを超えると査定額が付きにくくなります。

間取り

間取りは、査定に大きく影響します。あまり一般的でない間取りや使いにくい間取りは売りにくく、評価が下がりやすいです。

一見オシャレなデザイナーズマンションであっても、使い勝手を無視した特殊な間取りであれば査定が下がります。

方位や日当たりも、売れやすさに影響します。とくにマンションは査定額に直結します。

施工会社

大手ハウスメーカーや大手建設会社の物件は売れやすく、評価が下がりにくい傾向があります。

ブランド力があるのはもちろん、無名メーカーより施工精度や会社の財務健全性に安心感があります。

住宅は長く使うものなので、問題なく住み続けられること、問題が発生したらすぐに対応してもらえることが評価されます。

査定額から成約価格が決まる流れ

つづいて、不動産の成約価格（売買価格）がどうやって決まるのか解説します。

不動産の売買価格は、以下の流れで決まっていきます。

まず、売主は査定の結果（査定額）を参考に売出価格を決めます。つまり、査定額どおりの金額で売り出さなくていい、自分で決めていいということ。

査定額はあくまで査定額であって、不動産屋がその額で買い取るわけではありません。ここが、中古車や貴金属の査定と大きく違う点です。

成約価格は、値段交渉を経て売主と買主の合意で決まります。

少しでも高く売るために重要なのは？

ここで、成約価格を高くするコツをご紹介します。

少しでも高い価格で成約するには、以下の2点が重要です。

不動産は、この世に2つと同じものがありません。あなたの物件に価値を感じてくれる人が1人でもいたら、相応に高い価格でも売れます。

そんな買主を見つけるためには、あらゆる手段で広く売り出し情報を発信する必要があります。

ここで大事なのが、不動産屋選びです。物件アピールが上手く、ネットをフル活用してくれる会社を選びたいところです。

大手不動産ポータルサイトの例をあげておきましょう。

不動産屋は、上述の不動産ポータルサイトから有料で掲載枠を買っています。なので、不動産屋によっては不動産ポータルサイトを使っていない会社もあります。

売主としては、できるだけたくさんの不動産ポータルサイトを使ってる不動産屋を選ぶ方が有利です。

このあたりのノウハウは、こちらの記事で詳しく解説しています。気になる方は、参考にどうぞ。

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不動産査定を申し込む手順

つづいて、不動産査定を申し込む手順について解説します。

まず不動産売却の流れを説明したあと、準備物や手数料についても説明します。

不動産売却の流れ

不動産売却は、スタートから引き渡しまで半年以上かかると考えましょう。

ザッと流れを書き出すと、以下のようになります。

一番時間がかかるのが、売却活動です。できれば、媒介契約の有効期限である3か月以内に買主をみつけたいところです。

媒介契約とは？

売主または買主が、仲介業者（不動産屋など）に仲介を依頼するためのに結ぶ契約のこと。媒介契約書には、仲介業務のトラブルを未然に防ぐための取り決めが書かれている。

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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準備物

つづいて、不動産を売却するときの準備物（必要書類）をご紹介します。

売ると決めたら、準備物はできるだけ早めに準備していきたいところです。通常は不動産屋がタイミングよく指示してくれるので、それに従えばOKです。

役所や法務局に取りに行く書類は、一度で全部取得できるようにシッカリ調べてから動きましょう。二度手間を防げます。

必要書類については、こちらの記事で詳しく解説しています。もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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手数料

先述のとおり、不動産屋にやってもらう査定は基本的に無料です。

不動産売買を仲介する不動産屋の報酬は、仲介手数料のみと決められてます。不動産査定を有料で行っていいのは、不動産鑑定士だけです。

不動産査定で損しないために気を付けるべきポイント

つづいてどうすれば不動産査定で損をしないのか、ポイントを整理しておきましょう。

気を付けるべきは、以下の2点です。

査定の「欠点」と「コツ」について、もう少し具体的に解説しますね。

査定の欠点を知っておく

まずは、査定の欠点から解説します。

不動産査定はその特性上、相場よりやや高めの査定額が出やすいです。

前述のとおり無料査定では、不動産屋によって査定額が違う状態でも誰も疑問を感じません。少々高い査定額を出したとしても、不動産屋はその価格で買い取る責任もありません。

なので、媒介契約を結ぶテクニックとして高額査定で売主の気を引こうとする不動産屋が出てくるのです。

無料査定では相場や複数の不動産屋の査定額を比較して、異常な査定額に飛びつかないことが大切です。

査定のコツを知っておく

査定のコツを、2つご紹介します。

ひとつめは、相場の調べ方。相場がわかれば、査定額が安いのか高いのか判断できます。

ちなみに、不動産売買には以下の3つの「相場」があります。ご存知でしたか？

上述の3つの「相場」のうち、査定の高い安いを判断するなら「査定額の相場」が重要です。

この「査定額の相場」についてはたびたび書いてるとおり、複数の不動産屋の査定額を比較することでわかります。

たとえば、5社に査定を依頼して以下のような査定額が出た場合はどうでしょうか？

B社とC社とD社は比較的近い金額ですが、A社は極端に低い。E社は極端に高い、という結果になりました。

さて、E社を選んでよいのでしょうか？A社は、足元見てる？E社は、ただその気にさせて媒介契約を結びたいだけ？

3つの相場の調べ方については、以下の記事で詳しく解説してます。もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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さて、もうひとつのコツは不動産屋を断る方法です。複数社査定を依頼したら、何社か断る必要が出てきます。

断り方はカンタン。基本的には電話やメールで「いろいろアドバイスしてくださったのに恐縮ですが、他社と契約することにした」と伝えれはOKです。

普通はそれで終わります。なぜなら、宅地建物取引業法施行規則で以下のことを禁止しているからです。

宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。

出典：宅地建物取引業法施行規則 第十六条の十二

まんがいち、しつこい営業マンが諦めずに食い下がってくるようなら「宅建業法違反だから、監督官庁に通報しますよ？」と伝えましょう。

相手の電話を録音することも効果的です。間違っても何も言わずに放置することはやめましょう。

おすすめの書籍

上述のようなコツをまとめた、おすすめの書籍をご紹介します。

個人的には、もっと早く読めばよかったと思うほど役立った本です。マンション寄りの内容ですが、一戸建てにもじゅうぶん活用できます。

不動産売却のカラクリを知っておきたい方には、イチオシです。

査定の仕組み

つづいて、査定の仕組みについて解説します。

少し専門的な内容になりますが、不動産屋がどうやって査定してるのか知りたい方は読み進めてください。

計算方法

まず「査定」と一口に言っても、いろんなやり方があります。

3つほど、例をあげてみましょう。

それぞれについて、詳しくご説明しますね。

取引事例比較法

取引事例比較法は、一般的な不動産売買で最も使われる査定方法です。

過去の近隣不動産の取引を基準とし、必要に応じて補正したり個別物件の状態を考慮して不動産の価格を算出します。

原価法

原価法は、再調達価格を計算し査定する方法です。建物が老朽化していたり設備が陳腐化している場合には、その分だけ差し引いて評価額を求めます。

再調達価格とはもう一度同じ建物を建てたと仮定してかかる費用を算出したもので、平米単価で表します。

原価法を計算式にすると、以下のようになります。

原価法＝再調達価格×延床面積×減価修正(残耐用年数÷法定耐用年数)

再調達価格は、構造や建築会社によって変動します。法定耐用年数も、先述のとおり構造によって定められています。

再掲載しておきますね。

収益還元法

収益還元法は、不動産の収益力（将来どのくらい稼ぎ出せるか）に基づき査定する方法です。もっぱら、投資用不動産の評価算出に使われます。

収益還元法には、以下の2つの査定方法があります。

直接還元法は、不動産が生み出す1年間の収益を周辺の類似物件の還元利回りで割り戻して不動産価値を求める方法です。

直接還元法を式で表すと、以下のようになります。

不動産価値＝年間家賃収入÷還元利回り(%)

いっぽうDCF法では、直接還元法では査定しない家賃下落や空室のリスクなども織り込んで計算します。

ザックリ説明すると、DCF法では将来得られる収益や売却額を現在の価値に変換します。たとえば「来年度に得られる予定の100万円の収益は、今の価値では95万円」といった具合です。

こうして物件保有年数分の収益と売却額を現在価値に換算し合計したものが、資産価値となります。

査定額の根拠に使われる数字

不動産査定の根拠として使われる数字に、土地価格があります。

代表的な土地価格の例を3つほどあげてみましょう。

土地価格や近隣不動産の売買成約事例を参考に計算した査定額は、さらに流動性比率というもので微調整されます。

それぞれ、もう少し詳しくご説明します。

路線価

路線価とは、市街地的形態を形成する地域の路線に面する宅地の1m²当たりの評価額のことです。

毎年7月～8月に、その年の1月1日時点の評価額を国税庁が公表しています。

基準地価

基準地価とは、都道府県知事が毎年9月下旬に公示する基準地の価格のことです。

国土利用計画法施行令第9条（基準値の標準価格）に基づいていおり、全国の約2万地点の「基準地」を都道府県地価調査で鑑定します。

公示地価

公示地価とは、国土交通省が毎年1回公示する標準地の価格のことです。

地価公示法(昭和44年法律第49号)に基づいており「住宅地・商業地・宅地見込地・準工業地・工業地・市街化調整区域内宅地・市街化調整区域内林地」に分類されます。

流動性比率

流動性比率とは、売れやすさ・売れにくさを数値化したものです。

査定書に明記されてるので「その流動性比率になった根拠」も査定額とあわせて確認する必要があります。

机上査定（簡易査定）と訪問査定の違い

つづいて、査定方法について解説します。

売主が受けられる査定の方法は、以下の2種類があります。

それぞれ、詳しく説明しますね。

机上査定（簡易査定）

机上査定（簡易査定）は、物件を見ずに収集できる情報から概算で算出する査定方法です。

対象の物件と似たような物件の売買事例を探し、参考にできる情報をもとにおおよその査定額を割り出します。

机上査定の特徴をまとめると、以下のようになります。

机上査定は「わが家の不動産価値の目安を知りたい」というときに有効な査定方法です。不動産屋が見に来ないので、気軽に調べられます。

そこで気になるのが「匿名でできるか？」ということですよね。

不動産屋が来ないとはいえ物件所在地を伝える必要があるがあるので、登記などで所有者がわかってしまいます。

ですが売主も不動産屋に訪問する必要がなく、電話やメールだけで査定することができます。

査定に必要な資料も、写真に撮ってメールに添付して送ればOK。査定結果もメールでもらうことができるので、手間がかかりません。

訪問査定

いっぽう、訪問調査は机上査定のデータに加え不動産屋が物件状況を確認したうえで査定する方法です。

訪問査定で見られるところの例を、6つほどあげておきますね。

物件の使用状況	傷みが激しいと減点
土地の地形	旗竿地や再建築しづらい変形地は減点
隣家との境界	境界があいまいだと買い手がつかない
接道状況	土地が2m以上接道してないと減点
日当たり	日当たりが悪いと減点
周辺状況	何か問題があると減点

訪問査定の特徴をまとめてみましょう。

机上査定の特徴と比べていただき、あなたにとってどちらがいいのか選んでください。

なお机上査定の査定額は、売出価格を決める判断材料としては弱いです。いざ売り出すときは、訪問査定を選びましょう。

実際に査定してもらう方法

さいごに、実際に査定してもらう方法について解説します。

簡易的に査定する方法

まず、簡易的な査定方法からご紹介します。

以下の2つの方法は、あまり手間暇かけずに簡易的な査定ができます。

それぞれ、具体的な実例をご紹介しますね。

オンラインシミュレーション

簡易的に査定額をシミュレーションしたい場合は、不動産価格推定サービスが便利です。

不動産価格推定サービスは、過去の取引事例などを集めたビッグデータからAIやディープラーニング技術を使って試算してくれます。

代表的なサービスをいくつか紹介します。

ただし、HowMa以外はマンションのみの対応です。

HowMaにしても、戸建ての推定価格を知りたい場合は細かい情報を入手する必要があります。

不動産価格推定サービスについては、こちらの記事で詳しく解説してます。もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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アプリ

スマホアプリで、手軽に査定することも可能です。

一例をご紹介します。

いずれも机上査定と同様に正確性には欠けますが、手軽に査定することができます。一度、試してみてはいかがでしょうか。

不動産屋に訪問査定してもらう方法

実際に売る決意ができたら、不動産屋に訪問査定してもらいましょう。

訪問査定で大事なのは、複数社に査定してもらい比較すること。可能なら3社以上に査定してもらいましょう。

さて、訪問査定してもらうにしても依頼する不動産屋をどうやって探せばいいのでしょう。

たとえば以下の方法で不動産屋探しができるので、試してみてください。

詳しい探し方については、こちらのサイトで解説しています。実際に探してみたい方は、参照してください。

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一番おすすめの探し方は「一括査定サービス」です。不動産屋探しから査定依頼まで、全部ワンストップで完了します。

一括査定サービスを使ってみて3社に満たなかった場合は、他の方法を試すといいです。

不動産屋に確認すべきこと

不動産屋に査定してもらうとき、以下のことを確認しましょう。

この確認作業は、とても重要です。答え自体も大事なのですが、会話をとおして不動産屋の力量をみることが目的です。

素人が聞いても辻褄が合わない、強引なところがあるなど、信頼できない会社はさけましょう。

不動産屋への確認事項について、もう少し詳しく解説しますね。

査定額の根拠

宅建業法により、不動産屋が出す査定額や意見には根拠が必要です。しっかり根拠の説明を聞いておきましょう。

根拠の説明がないのは論外ですが、こちらを説得する（言いくるめる）ような説明も問題ありです。納得できる根拠を示せる不動産屋を選びましょう。

修繕が必要か確認

これまでの修繕履歴や、気づいている不具合は必ず不動産屋に伝えましょう。そのうえで、さらに修繕が必要かどうかアドバイスしてもらいましょう。

「査定が下がるから」と修繕履歴や不具合を隠す人がいます。これはのちのち買主とトラブルになるので、やめましょう。

大事なことは、修繕履歴や不具合を織り込んで価格を付けること。そして、それを買主にちゃんと説明しておくことです。

こういう価格の付け方は、机上査定ではできません。訪問査定で、不動産屋に現況をしっかり見てもらう必要があります。

リフォームやハウスクリーニングが必要か確認

査定の前後でたくさんの人が悩むことがあります。それが何かというと「リフォームすべきかどうか」です。

これは、査定のときに不動産屋に相談してアドバイスしてもらうのが一番です。素人判断は、おすすめしません。

たとえば、以下の物件ならリフォームした方がいいでしょう。

リフォームするより、値下げして売る方がよいケースもあります。

個々の物件に合った対応が必要なので、経験豊富な不動産屋にアドバイスしてもらいたいところです。

まとめ

不動産査定とは、不動産を売却するときに「売れそうな価格(査定額)」を目利きで算出してもらうことです。

そうして算出した査定額を参考に売出価格が決まり、その売出価格を基に値段交渉を経て成約価格（売買価格）が決まります。

不動産査定で大事なのは、複数の不動産屋に査定してもらい査定額や根拠を比較すること。納得した上で、信頼できる不動産屋とだけ契約しましょう。