どうも、ナツダです。
今回は、不動産売却の必要書類について解説したいと思います。
- もくじ
- ・不動産屋に家の売却を依頼するときに必要な書類
- ・家を引き渡すときに必要な書類
- ・確定申告するときに必要な書類
- ・不動産売却の必要種類の取得方法
では、さっそくいってみましょう。
不動産屋に家の売却を依頼するときに必要な書類
さて、家を売るとき集めないといけない書類って結構多いの知ってますか？集めるのに時間がかかるうえに、持っているはずの書類が行方不明・・・なんてこともあります。
書類は必要になる直前に慌てなくてすむように、早め早めに集めていきましょう！
まず、不動産屋に「家を売ってください」と依頼すると、購入希望者に物件詳細を伝えるための資料作りが始まります。
そのときに、以下のような書類が必要になります。
- 1、登記事項証明書（登記簿謄本）
- 建物や土地の登記に関することが書かれています。不動産の権利や抵当権、土地や建物の大きさなどを知ることができます。誰でも法務局で取得することができます。
- 2、売買契約書または建築工事請負契約書
- 建売の場合は売買契約書。注文住宅の場合は土地の売買契約書と建物工事請負契約書を準備します。建物や土地の売買に関する状況や、特約などが確認できます。
- 3、重要事項説明書
- 建売の場合は不動産屋からもらっている書類です。不動産に関して告知事項がないか確認することができます。
- 4、土地測量図・境界確認書
- 登記簿の地積測量図で確認したり、図面に含まれていたりします。古い物件で測量図が一切ないこともあるので、その場合は改めて測量することになります。
- 5、設計図書（図面・仕様書）
- 建物や住宅設備の図面および仕様書です。建物の性能や、構造などを確認することができます。
- 6、固定資産税納付通知書
- 固定資産税や都市計画税など、税額の確認のため利用します。1月1日時点の所有者に課税されるので、家を引き渡したあとの分を清算して買主からもらいます。
持っているはずなのに紛失していたり、場合によってはすぐに集められない書類もあります。
家を売ると決めたら、コツコツ準備しておく方が慌てなくてすみます。
家を引き渡すときに必要な書類
不動産を買主に引き渡す際には、以下のような書類が必要になります。
- ・自分の身分や状況を証明する書類
- ・建物の権利や適正性を証明する書類
- ・建物の維持管理に必要な書類
それぞれ、順番にどんな書類が必要かみていきましょう。
自分の身分や状況を証明する書類
- 1、身分証明書
- 免許証など。不動産の所有者本人であることを確認するため。
- 2、実印と印鑑証明
- 売買契約書などに押印します。共有名義の場合は所有者全員分必要。
- 3、住民票
- 売主の現住所が登記上の住所と異なる場合に必要です。（3か月以内のもの）
- 4、通帳
- 買主か売買代金を振り込んでもらう通帳。
- 5、住宅ローン残高証明書
- 住宅ローン返済中の場合に必要。残債がわかるものを準備します。
建物の権利や適正性を証明する書類
- 1、登記済権利書または登記識別情報
- 売主が物件の所有者であることを証明する書類。家を買ったときに、司法書士を通じて法務局からもらっています。
- 2、建築確認済書及び検査済書
- 建築物が建築基準法に適合していることを証明する書類。建築前に建築確認済書が交付され、完成後に検査済書が交付されています。
- 3、その他建築関連書類
- その他にも、建築許可にかかわる書類や地域の法規の適合証明などあれば併せて買主に渡します。
建物の維持管理に必要な書類
- 1、設計図書
- 買主に図面も引き渡しましょう。メンテナンス時や改修時に必要になります。
- 2、その他住宅性能を評価する書類
- 買主は住宅ローンを借りるときや火災保険に入るときに影響するかもしれませんので、住宅性能を証明する書類はひととおり引き渡してあげましょう。
確定申告するときに必要な書類
家や土地を売って譲渡所得あるいは譲渡損失を申告するときは、以下の書類を準備します。
| 譲渡価格を確認する書類の写し |
|
|---|---|
| 取得した価格を確認する書類の写し |
|
| 取得時に交換や買替等の特例の適用を受けている場合 |
|
| 税務署でもらう書類 |
|
また、以下の特例や控除を受ける場合は、別途書類が必要です。
- ・居住用財産を売却した場合の3,000万円控除の特例
- ・居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例
- ・特定の居住用財産を売却した場合の買換えの特例
- ・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- ・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特例を受けるために必要な書類は、こちらが参考になります。
参考 主な特例の適用を受ける場合の申告書添付書類チェックシート（PDF）
不動産売却の必要種類の取得方法
必要書類の取得方法や取得場所をまとめておきます。
| 必要書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 法務局 |
| 売買契約書または建築工事請負契約書 | 不動産屋または建築会社からもらっている |
| 重要事項説明書 | 不動産屋からもらっている |
| 土地測量図・境界確認書 | 測量実施済みの場合は、不動産屋または建築会社からもらっている |
| 設計図書（図面・仕様書） | 不動産屋または建築会社からもらっている |
| 建築確認済書及び検査済書 | 不動産屋または建築会社からもらっている |
| 固定資産税納付通知書 | 毎年4月末～6月初旬ごろに市町村から送られてくる |
| 印鑑証明 | 市区町村の役場か証明書発行コーナー |
| 住民票 | 市区町村の役場か証明書発行コーナー |
| 住宅ローン残高証明書 | 借入している金融機関 |
| 登記済権利書または登記識別情報 | 司法書士を通じて法務局からもらっている |
家を売るときに必要書類は、半数ぐらい持っているはずのものです。紛失しているなら、発行元に再発行を依頼してみましょう。
紛失していると面倒なのが「登記済権利書または登記識別情報」です。（無くしてはいけない大事なものです）
どうしてもみつからない場合は、司法書士に依頼して「資格者代理人による本人確認」というのをおこない家の所有者であることを証明してもらいます。
これをしたときは「資格者代理人による本人確認」を行った司法書士に家を売ったときに必要な登記もしてもらうことになります。
まとめ
以上のとおり、家を売るときはかなりの数の書類を集めないといけません。取得に時間がかかるものもあるので、できるだけ余裕をもって前倒しで集めていきましょう。
ただし、そんなに心配はいりません。きっちりした不動産屋に売却活動を依頼すれば、タイミングよく要る書類を教えてくれます。気が利く営業マンなら、集めるのを手伝ってくれる人もいます。
私が書類集めをしたときも嫌になるぐらい大変でしたが、営業マンが助けてくれたのでまだマシだったと思います。
