一般？専任？専属専任？媒介契約とは【詳しすぎる不動産用語解説】

ナツダ

どうも、元住宅営業のナツダです。

不動産を仲介で売るとき必ず「媒介契約」という契約が結ばれます。これがどんな内容の契約で誰と誰が締結するのか、いまいちピンとこなかったりします。

しかも媒介契約は3種類あって、売主はどれかを選ばないといけません。これも、どれを選んだらいいのかよくわからないという方が続出してます。

ということで今回は媒介契約の意味や内容、種類の違いを詳しく解説します。媒介契約とは何なのか理解し、あなたに合ったものを選びましょう。

では、さっそく解説していきます。

「媒介契約」の意味

さて媒介契約を説明する前に、まずは仲介について説明しておきます。

仲介とは？

不動産売買契約が円滑に進むように、不動産を売りたい人（売主）と買いたい人（買主）の間に入って不動産売買契約がうまく行くようにフォローすること。

仲介業務をする業者を「仲介業者」と呼び、いわゆる不動産屋などがこれにあたる。

なお、不動産屋は「宅地建物取引業者」と呼ばれることもあります。「仲介業者」「宅地建物取引業者」という言葉が出てきたら不動産屋を思い浮かべてください。

仲介については、こちらの記事でも詳しく解説しています。もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

さて、話を「媒介契約」に戻しましょう。

じつは、不動産売買では「媒介」と「仲介」はほぼ同じ意味なのです。
つまり、仲介を依頼する契約が「媒介契約」ということ。

もう少し詳しく説明しますね。

媒介契約とは？

さっそく、媒介契約の意味から説明します。

媒介契約とは？

売主または買主が、仲介業者（不動産屋など）と結ぶ契約のこと。媒介契約書には、仲介業務のトラブルを未然に防ぐための取り決めが書かれている。

媒介契約は、売主または買主が不動産屋に仲介を依頼するときに結ぶ契約です。不動産屋は、この契約を基に売買契約がうまくいくよう努力します。

ちなみに媒介契約では、不動産屋に契約書面を交付する義務があります。その書面に記載すべき事項が「宅地建物取引業法 第34条の2」によって定められています。

これから媒介契約する予定の方は、一読しておくといいでしょう。

媒介契約と不動産売買契約の違い

媒介契約と似たような言葉に「不動産売買契約」というものがあります。
つづいて、この違いについてご説明します。

不動産売買契約とは？

不動産を売買するとき、売主と買主が結ぶ契約。「どんな不動産をいくらで売って、いつ引き渡すのか」「物件の保証内容や売主の責任の範囲」などの取り決め。

先述のとおり、媒介契約は売主あるいは買主が仲介業者と結ぶ契約です。この契約をベースに、仲介業者が売主と買主の売買をフォロー（仲介）します。

いっぽう、不動産の売買は売主と買主の間で取り引きされます。この売買取引のトラブルを未然に防ぐための取り決めが、不動産売買契約です。

図解にすると、こんな感じです。

売主と買主と仲介業者は、上の図解のような契約関係にあります。

この関係を理解したうえで、次の「媒介契約の3つの種類」へと読み進んでください。

媒介契約の3つの種類

媒介契約には、以下の3つの種類があります。

さて、みんながどの媒介契約を選んでるのか気になりますよね。各契約の意味や特徴を説明する前に、それぞれの構成比をみてみましょう。

出典：指定流通機構の活用状況について 平成28年9月分（PDF）

不動産流通センター研究所の資料によると、一般媒介と専任媒介が3割ずつといったところ。仲介を利用した個人同士の売買では、どちらかが選ばれるケースが多いです。

では、媒介契約の違いについてご説明します。

媒介契約「一般、専任、専属専任」の違い

3種類の媒介契約（一般、専任、専属専任）には、それぞれどんな違いがあるのでしょうか。

まずは特徴から比較してみて、そのあとそれぞれのメリットとデメリットもみてみましょう。

媒介契約の種類による特徴の違い

3つある媒介契約の特徴をわかりやすくするため、表にして比較してみましょう。

表の項目について、それぞれもう少し詳しく解説します。

一度に契約可能な不動産屋の数

一般媒介契約は同時に複数の不動産屋と契約することができ、明示型と非明示型があります。

仲介業務は成功報酬なので、競合がいる一般媒介では報酬を取り逃すこともあります。なので、チラシやオープンハウスなどの経費がかかることはやってくれない会社もあります。

対して専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社としか契約できません。不動産屋にとっては、依頼主からの仲介手数料が確定することになります。

専任や専属専任媒介契約で依頼すると、不動産屋は経費がかかる販促施策も打ちやすくなるのです。

不動産屋のレインズ登録義務

レインズとは、不動産屋どうしが共有している売出物件のデータベースのようなものです。売主側の不動産屋が物件情報を載せることで、他社も顧客を案内できるようになります。

専任媒介と専属専任媒介では、不動産屋が売主と媒介契約を結んだら宅建業法で定められた期間内にレインズへ載せる義務があります。

その期間は、以下のとおり。

売出物件がレインズに載ると、いろいろな不動産屋から「購入希望者がいるので情報をください」と問い合わせが入るようになります。

ですからレインズの掲載期限までに買主をみつけ、売主と買主両方から仲介手数料をもらおうとする不動産屋も出てきます。(両手仲介という)

その行為自体は悪いことではないのですが・・・。期限に固執するあまり、すぐに売れるような激安査定額を提示する悪質な不動産屋も存在するそうです。

ナツダ

もしあなたがそんな悪質な不動産屋に査定依頼してしまい、激安査定額を相場だと思い込んだら・・・。

査定は必ず複数社に依頼して、比較検討することが大切です。

不動産屋の販売状況報告義務

売主に売却活動の内容を報告する頻度も、媒介契約の種類によって違います。

一般媒介は報告義務がありませんので、多忙な営業マンや面倒くさがりの営業マンは報告してこないこともあります。

しかし、売却活動の報告は売主にとってかなり大切な情報です。

なぜなら、なかなか売れず値下げを実行するときは「実践可能な売却活動を全てやり尽したかどうか」ということが判断材料になるからです。

自分で買主を見つけた場合の自己発見取引

売主が自分で見つけた買主と売買契約を結ぶことを、自己発見取引と呼びます。これができるかどうかも、媒介契約の種類ごとに違いがあります。

自己発見取引は、媒介契約の種類によって違約金や経費の実費請求が発生するので注意が必要です。

契約期間

一般媒介契約では、契約期間について法令上の制限がありません。ただし、行政からの指導は3か月以内となっています。

専任と専属専任媒介契約では契約の有効期限は3か月以内と定められていて、更新するときも同様です。

ナツダ

まんがいち3か月を超える契約を締結させられても、有効期限は3か月とみなされます。

ちなみに不動産屋になんらかの落ち度や債務不履行があった場合は、3か月未経過であっても契約を解除することができます。

「なかなか売れないから」という理由だけで契約を解除することは難しいです。そういうときは契約期限を待って更新を見送り、新しい不動産屋と契約することになります。

不動産屋がみつけてくれた買主と、媒介契約期間満了後に個人売買するのもNGです。

契約の有効期間の満了後2年以内に依頼者が依頼を受けた業者を排除して、業者から紹介を受けた相手方と直接取引した場合には、業者は依頼者に対して、業者が取引の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができる。

西日本レインズ「媒介契約制度とは？」より

売主も道義的な行動をこころがけましょう。

売主からみた各媒介契約のメリットとデメリット

つづいて、各媒介契約の種類ごとのメリットとデメリットをご紹介します。

一般媒介契約のメリットとデメリット

まずは、一般媒介契約のメリットとデメリットから。

先述のとおり、一般媒介契約では複数の不動産屋と契約できます。つまり、不動産屋にとって「競合がいる」状態になります。

ですから「他社より先に売買を成立させるぞ」という競争心理が働く反面、他社に顧客を取られるかもしれないので「販促にお金をかけないでおこう」という心理も働きます。

専任媒介契約のメリットとデメリット

つづいて、専任媒介契約のメリットとデメリットを解説します。

専任媒介契約は一般媒介契約と違い、1社としか契約できません。不動産屋どうしの競争原理は働きませんが、チラシなどのお金がかかる販促を打ってもらいやすくなります。

売主にとって、専任媒介契約で一番注意したいのが「囲い込み」です。悪質な不動産屋に囲い込まれると、大事な不動産を安売りさせられるリスクがあります。

「囲い込み」については、こちらで詳しく解説しています。予防したい方は、ぜひご一読ください。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

つづいて、専属専任媒介契約のメリットとデメリットを解説します。

専属専任媒介契約のメリットは、基本的に専任媒介契約のメリットと同じです。不動産屋に課される販売状況報告義務が厳しいので、進捗把握がしやすいでしょう。

専任媒介契約との大きな違いは、自己発見取引ができないということ。自己発見取引をしてしまうと、不動産屋から仲介手数料に相当する金額を請求されます。

買主からみた媒介契約

仲介では、買主も媒介契約を結びます。買主の場合は、一般媒介契約を結ぶケースが多いです。

なぜなら、専任や専属専任媒介契約にしてしまうと1社からしか物件紹介を受けられなくなるからです。

ナツダ

選択肢が少なくなるのは、買主にとって「不利」でしかありません。

ちなみに、媒介契約を結ぶタイミングは特に決まりがありません。一般的には、重要事項説明を受けるタイミングで媒介契約することが多いです。

売主が媒介契約を結ぶのに必要な書類と手数料

つづいて、媒介契約のときに必要な書類や諸費用について解説していきますね。

必要書類と持参物

まずは、必要書類から。

本人確認書類

媒介契約で必須なのは、身分証明書類や不動産の権利を確認できる書類です。

売りたい不動産に共有名義人がいる場合、原則として全員分の身分証明書が必要です。全員の合意がなければ売ることができません。

あった方がいい書類

必須ではありませんが、あった方がいい書類もあります。

以下の書類があると、販売資料を作ったり買主に告知するために利用できます。

その他の持ち物

媒介契約では、契約書に押印します。認印でいいので持って行きましょう。

手数料

つづいて、諸費用について解説します。

不動産屋に仲介を依頼すると、売買が成立したときに成功報酬として仲介手数料を払うことになります。

仲介手数料は媒介契約の種類による差はなく、上限金額が定められています。上限金額の計算方法は、以下の表をご参照ください。

仲介手数料の支払い時期は、依頼主と不動産屋の協議によって決定されます。一般的には「売買契約成立時に1/2、引き渡し時に1/2」が多いです。

媒介契約の注意点

つづいて、売主が媒介契約を結ぶときの注意点について解説します。

媒介契約では、以下の3点に気を付けてください。

順番に、もう少し詳しく説明しますね。

契約期間について確認する

一般媒介契約には、契約期間に明確な定めがありません。一般媒介契約を結ぶときは、必ず契約期間の確認をしましょう。

まんがいち契約した不動産屋が自分に合わなかったとき、解約するより「更新しない」ことを選択する方が無難です。

契約期間が長すぎると、合わない不動産屋とずっとお付き合いすることになります。契約期間が3か月以内になっているか、チェックしてください。

ナツダ

専任、専属専任媒介契約の契約期間は3か月以内。一般媒介契約も、一般的には3か月以内に設定することが多いです。

あわせて更新方法も確認しておきましょう。

専任や専属専任媒介契約は、自動更新が禁止されています。いっぽう一般媒介契約は、特約などで自動更新にすることができます。

書面による更新なのか自動更新なのか、しっかり聞いておきましょう。

違約金や仲介費用の請求について確認する

仲介業者との間にトラブルが起こると、違約金や費用を請求されるケースがあります。

どんな場合に費用や違約金が発生するのか、よく確認しておきましょう。

違約金を請求されるケース

売主や買主が媒介契約書や約款にある項目に違反した場合、違約金を請求されます。

例をあげてみましょう。

費用を請求されるケース

契約期間中の契約解除も、要注意です。

仲介業者の落ち度がないにもかかわらず売主または買主都合で契約を解除すると、仲介手数料の範囲内で費用請求されるケースがあります。

請求される費用の例をあげておきます。

住宅ローン特約について確認する

住宅の売買に関わる契約では「住宅ローン特約」という特約があります。媒介契約でも、この特約がどうなってるのか確認しておきましょう。

住宅ローン特約とは？

まんがいち住宅ローンが不成立になった場合(審査に落ちるなど)、契約を白紙に戻せる特約。それまでに支払った約定報酬などは、全額返還される。

仲介では「1回目の仲介手数料を支払ったあと、ローン審査に落ちる」ケースがあります。そんなときこの特約があると、支払った手数料が戻ってきます。

なお、住宅ローン特約については国土交通省作成の「標準媒介契約約款 第9条2項」が参考になります。

目的物件の売買又は交換の契約が、代金又は交換差金についての融資の不成立を解除条件として締結された後、融資の不成立が確定した場合、又は融資が不成立のときは甲が契約を解除できるものとして締結された後、融資の不成立が確定し、これを理由として甲が契約を解除した場合は、乙は、甲に、受領した約定報酬の全額を遅滞なく返還しなければなりません。ただし、これに対しては、利息は付さないこととします。

媒介契約する仲介業者の約款に、これと同等の条項があるか確認しておきましょう。

早く高く売るには一般と専任どちらの媒介契約がいいのか？

さて、最後に媒介契約の選び方について解説します。売主は、3つのうちどの媒介契約を選ぶのがいいのでしょうか。

なかなか正解がない問題ですが、目安について書いてみたいと思います。

媒介契約の選び方

売ると決めたら、少しでも早く高く売りたいと思うのが自然ですよね。そのためにはどの媒介契約を選べばいいのか。

媒介契約の種類を選ぶとき、一番考慮していただきたいのが「買い手が付きやすい物件かどうか」です。

結論から言うと、以下のように選ぶといいです。

駅近や人気学区の物件は、売りやすいです。競争原理が働く一般媒介で複数の不動産屋と契約すれば「我先に」と早く高く買ってくれる買主をみつけてくれます。

対して買い手が付きにくいエリア（空き家が多い・公共交通が不便など）は売りにくく、不動産屋の積極的な販売促進活動を期待したところ。

専任媒介契約なら販売促進活動に力を入れてもらいやすくなるので、人気ではないエリアの物件を任せるのにむいています。

ナツダ

なお専属専任媒介契約は自己発見取引ができないので、専任媒介契約を選ぶ方がいいでしょう。

専任や専属専任媒介契約は複数社を比較して決める

最後に注意点をひとつ。数多ある仲介業者の中から適当に1社だけ選んで専任や専属専任媒介契約を結ぶのは、オススメできません。

それがなぜかというと、先述のとおり囲い込まれるリスクがあるからです。できれば3社以上を比較してから、1社に絞り込みましょう。

ナツダ

2社では、どちらの言うとが正しいのかわかりません。

たとえば，1社が高額査定であなたの気を引こうとした場合。他の2社と比較することで、極端な査定額であることがすぐにわかります。

査定額が異常だとわかれば、だまされて囲い込まれることもないでしょう。

比較する中で仲介業者の対応や査定額を見て、本当に信頼できるかどうか見定めましょう。

まとめ

媒介契約とは、買主または売主が仲介業者と結ぶ契約のこと。契約の目的は不動産売買が円滑に進むように、そして仲介業務のトラブルを未然に防ぐことにあります。

媒介契約には「一般、専任、専属専任」の3種類があり、それぞれ特徴が違います。売主は、売りたい物件にあった媒介契約を選ぶことが大切です。

媒介契約を結ぶときは、複数の仲介業者を比較して信頼できそうな会社とだけ契約しましょう。

ナツダ

少しでも早く高く、希望以上の条件で売買が成立できることを祈っています。