どうも、ナツダです。
今回は、空き家の固定資産税について解説したいと思います。
- もくじ
- ・空き家は固定資産税が6倍になる？
- ・住宅用地と非住宅用地の固定資産税減税措置の違い
- ・更地にするとどうなる？空き家の固定資産税対策
では、さっそくいってみましょう。
空き家は固定資産税が6倍になる？
もうご存知のとおり、適正な管理がなされていない空き家は、土地の固定資産税を増税できるようになりました。
平成27年度の税制改正の大綱によると・・・。
空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外する措置を講ずる。
平成27年度 税制改正の大綱より（PDF）
つまり「住宅用地であれば固定資産税を安くしてあげるよ」という特例措置があるけど「特定空家」は除外する（安くしてあげない）ということです。
住宅用地は、この特例措置により固定資産税が最大6分の1まで減額されています。ですから「特定空家に指定され特例除外になると、固定資産税が6倍になる！？」という心配が出てくるのです。
結論から言うと、特定空家に指定されても固定資産税は6倍になりません。
住宅用地と非住宅用地の固定資産税減税措置の違い
固定資産税は、家屋と土地それぞれの評価額に税率と減額割合をかけて計算します。
- ・固定資産税額 ＝ 評価額 × 税率(1.4%) × 減額割合
- ※ 税率は自治体によって変わります。
この計算式をもとに、住宅用地と特定空家付きの土地（非住宅用地）の固定資産税を比べてみましょう。
ちなみに、特定空家に指定された家屋の建つ土地は「非住宅用地」扱いになります。これは更地（何も建っていない土地）と同じ扱いです。
住宅用地の固定資産税減税措置
住宅用地の税の減額割合は、土地の大きさによって変わります。
| 住宅用地面積 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 200m²までの部分 | 1 / 6 | 1 / 3 |
| 200m²を超える部分 | 1 / 3 | 2 / 3 |
たとえば、大きさが300m²で評価額が900万円の住宅用地があるとすると、固定資産税は以下のようになります。
- この土地の評価額のm²単価
- 900万円 ÷ 300m² ＝ 3万円/m²
- 200m²までの部分の固定資産税
- 200m² × 3万円 × 1/6 × 1.4% ＝ 1.4万円
- 200m²を超える部分の固定資産税
- 100m² × 3万円 × 1/3 × 1.4% ＝ 1.4万円
- 固定資産税の合計
- 1.4万円 ＋ 1.4万円 ＝ 2.8万円
非住宅用地の固定資産税減税措置
じつは、非住宅用地も評価額の70%で税計算することができます。
さきほどの「大きさが300m²で評価額が900万円の土地」であれば、非住宅用地になったときの固定資産税は以下のようになります。
- 固定資産税
- ＝ 900万円 × 70% × 1.4%
- ＝ 8.82万円
住宅用地であったときの固定資産税「2.8万円」と比較すると3.15倍です。
特定空家に指定されたとしても、固定資産税は実質3～4倍程度しか上がらないと考えてOKです。
更地にするとどうなる？空き家の固定資産税対策
空き家を放置していると、固定資産税が3～4倍に上がってしまうかもしれません。これを防ぐ対策はあるのでしょうか？
まずやるべきことは、特定空家に指定されないようにすることです。
- 特定空家の条件
- ・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- ・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- ・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- ・周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
家屋を空き家のまま残したいのであれば、上の条件にあてはまらないように適切に管理しましょう。
- 空き家の固定資産税が増税になるのはいつから？
- 固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課税され、5～6月ごろ納付書が送られてきます。納付は、一括または4回に分けて分納します。
- まんがいち特定空家に指定され直近の1月1日時点で改善されていなければ、所有者に増税された固定資産税が課税されます。
もし、今支払っている家の固定資産税が土地の固定資産税より3倍以上高ければ、更地にした方が結果的に安くなる場合もあります。
さらに、特定空家に指定されることもなくなるので一石二鳥です。
たとえば、家屋の評価額が500万円、土地（200m²未満）の評価額が900万円の場合で固定資産税を比較してみましょう。
- 人が住んでいる住宅の場合
- 家屋の税額 → 500万円 × 1.4% ＝ 7万円
土地の税額 → 900万円 × 1/6 × 1.4% ＝ 2.1万円
固定資産税 → 7万円 ＋ 2.1万円 ＝ 9.1万円 - 特定空家に指定された場合
- 家屋の税額 → 500万円 × 1.4% ＝ 7万円
土地の税額 → 900万円 × 70% × 1.4% ＝ 8.82万円
固定資産税 → 7万円 ＋ 8.82万円 ＝ 15.82万円 - 空き家を解体して更地にした場合
- 家屋の税額 → 0円
土地の税額 → 900万円 × 70% × 1.4% ＝ 8.82万円
固定資産税 → 8.82万円
空き家を解体する場合は、木造なら「延べ床面積 × 3～4万円」ぐらいの費用がかかります。
また、一度家屋を解体してしまうと再建築ができない土地もあるので注意が必要です。
まとめ
空き家を放置していると、特定空家に指定され固定資産税が増税されたり行政代執行により解体されてしまう場合があります。
固定資産税が増税されると現状より課税額が3～4倍程度に増えるので、できれば避けたいところです。
古い家屋の管理費にお金を使い続けるぐらいなら、思い切って解体や売却を検討した方がいいケースもあります。
思い出の詰まった空き家を処分するのは忍びないですが、維持費ばっかりかかるのも困りものですよね。
