どうも、ナツダです。
今回は、特定空家の認定基準について解説したいと思います。
- もくじ
- ・特定空家とは？
- ・特定空家に対する市町村の措置
- ・空き家に対する補助施策
では、さっそくいってみましょう。
特定空家とは？
平成27年（2015年）5月26日に「空き家対策特別措置法」が施行されたことで、市町村は適正な管理がなされていない空き家を「特定空家」に指定できるようになりました。
では、どんな空き家が「特定空家」の対象になるのでしょうか？
空き家対策特別措置法のガイドラインによると、以下の状態にある空き家と定義されています。
- 1、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- ・基礎に不同沈下がある
- ・柱が傾斜している 等
- ・基礎が破損又は変形している
- ・土台が腐朽又は破損している
- ・屋根が変形している
- ・屋根ふき材が剥落している
- ・壁体を貫通する穴が生じている
- ・看板、給湯設備等が転倒している
- ・屋外階段、バルコニーが腐食、破損又は脱落している
- ・擁壁表面に水がしみ出し、流出している
- など
- 2、そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- ・吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況である。
- ・浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
- ・排水等の流出による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
- ・ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。
- ・ごみ等の放置、不法投棄により、多数のねずみ、はえ、蚊等が発生し、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。
- など
- 3、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- ・景観法に基づき景観計画を策定している場合において、当該景観計画に定める建築物又は工作物の形態意匠等の制限に著しく適合していない状態となっている。
- ・地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態となっている。
- ・屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている。
- ・多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
- ・立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。
- など
- 4、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
- ・立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている。
- ・動物のふん尿その他の汚物の放置により、臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
- ・シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。
- ・門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている。
- など
あなたの空き家は大丈夫ですか？該当しないでしょうか？
特定空家に対する市町村の措置
市町村は、適切な管理がなされていない空き家に対して立ち入り調査を実施できます。
立入調査は拒否することもできますが、20万円以下の過料（金銭的な制裁）に処せられます。（空き家対策特別措置法 第16条2項）
調査の結果、特定空家に指定されると市町村は以下の順序で措置を取ります。
- 1、助言
- まずは空き家の適正管理を求める助言があります。「近隣住民から苦情が入っていますので、庭の木の剪定をお願いします」といった感じです。
- 2、指導
- 助言に従わずただちに改善が必要となれば、次は指導が入ります。指導の段階までくると、空き家の近隣からかなり苦情が入っていると推測できます。
- 3、勧告
- 指導にも従わず放置した場合は、状況改善の勧告がおこなわれます。さらに、状況が改善されるまで固定資産税の優遇が受けられなくなります。
- 4、命令
- 勧告されても対処しなかった場合は、改善命令が出ます。これは行政処分にあたり、命令に背くと50万円以下の過料に処せられます。
- 5、行政代執行
- 命令も無視し続けると、最後は市町村が所有者の代わりに状況の改善を図り、その費用は所有者に請求されます。
適正な管理がなされていない空き家は、自治体財政の負担になったりトラブルの原因になります。ですから、風当たりが日増しに強くなっています。
不動産会社に管理委託するか、管理できないなら思い切って売却する方がいいのではないでしょうか。
空き家に対する補助施策
2016年7月25日の読売新聞の記事によると、行政代執行による空き家撤去費用の6割（18件）が未回収になっているそうです。
- 解体費用の回収が進まない理由
- 経済的困窮で支払えない・・・8件
- 所有者がいない（死亡や相続放棄など）・・・10件
行政代執行されると費用だけでなく過料も請求されます。そうなる前に自分で対処すべきですが「経済的困窮で払えない」となると、どうしようもありません。
何か補助してもらえるような施策はないのでしょうか？
空き家に対する施策はまだまだ整っていませんが、一部の地域で以下のような動きがあります。
- 今後進んでいきそうな空き家に関する動き
- ・自治体による空き家解体補助
- ・自治体が無償譲渡を受け入れる
- ・低所得者向け賃貸住宅として活用
- ・解体ローンを取り扱う金融機関が増える
- ・民泊として活用
自治体に問い合わせたりインターネットで情報を集めれば、特定空家指定や行政代執行されずに済む方法がみつかるかもしれませんよ。
まとめ
空き家がトラブルの原因になると、市町村が立入調査に入り必要に応じて「特定空家」に指定されます。
特定空家に指定されると、問題が改善されるまで自治体経由で改善要求が入ります。
その要求を無視し続けると、固定資産税増税や過料の徴収、行政代執行と費用の請求がおこなわれます。
空き家は適切に管理する。それができないなら、管理会社に委託する。それもできないなら、売却することも検討してみましょう。
