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マンションの売却はこの流れで進むよ!(基本の9ステップ)

これからマンションを売る人の代表的な疑問にスケジュールがあります。
とりあえず不動産屋に行くとして、あと何するの?」という感じです。

それから「売れるのにどれぐらい期間が必要?」というのも疑問ですよね。
どれぐらい前から行動を開始しないといけないのでしょう?

今回は、マンション売却の流れを解説します。
不動産屋と一緒に何をするのか、シッカリ把握しておきましょう。

では、さっそく解説していきますね。

マンション売却の流れと必要期間

まず、基本的なマンション売却の流れから説明します。

それぞれ、マンション売却に欠かせない大事なステップです。
シッカリ内容を把握しておくことで、不安なく売却活動ができますよ。

参考期間も記載しておきますね。

  1. 不動産屋探し(1週間~1か月)
  2. 査定(30分~1時間/1社)
  3. 媒介契約(半日)
  4. 売り出し価格決定(すぐ~1週間)
  5. 売却活動(1か月~)
  6. 内覧(30分~1時間/1組)
  7. 購入申込 & 売買価格決定(すぐ~2週間)
  8. 不動産売買契約(半日)
  9. 売買代金清算&引き渡し(半日)

大事なことなので、それぞれもう少し詳しく解説しますね。

1、不動産屋探し

まずは、不動産屋探しです。

これが一番大事」と言っても過言ではありません。
良い不動産屋を見つけられるかどうかで、売却が成功するかどうか決まります。

不動産屋の探し方については、こちらで詳しく解説しています。
参考にどうぞ。

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2、査定

マンションがいくらで売れるのか、不動産屋に査定してもらいます。

ポイントは「査定額=売り出し価格」ではないということ。
査定額を参考に、売り出し価格は自分で決めてもOKです。

詳しくは後述します。

3、媒介契約

マンションの売却活動を依頼したい不動産屋と媒介契約を交わします。
契約の形態(一般・専任・専属専任の3種類)や契約期間に注意しましょう。

一般媒介契約は、複数社と締結してもOKです。
契約に関して費用はかかりません。

こちらも、詳しくは後述します。

4、売り出し価格決定

相場や市況、査定額を参考に売り出し価格を決めます。
売れないときの値下げ額やタイミングも含め、しっかり価格戦略を練りましょう。

売り出し価格は、高すぎると売れ残ります。
大切なマンションを安売りするのも避けたいところ。

目指したいのは、適正価格の範囲で最高値を付けて売り出すこと。
そして、その売り出し価格で買ってくれる買主をみつけることです。

5、売却活動

いよいよ、マンションを売り出します。
ネットやチラシに載せてもらいながら、購入希望者が現れるのを待ちます。

ここでモノを言うのが不動産屋の情報発信チャンネルです。
物件の売り出し情報を広く拡散できるほど、高く早く売れる可能性が高まります。

たとえば、こんな情報発信方法があります。

  1. 不動産屋の顧客(買い手)に案内
  2. 不動産屋のホームページに掲載
  3. 大手不動産情報サイトに掲載
  4. ポスティングや折り込みチラシをまく
  5. オープンルームを開催

とくに、インターネットを使った情報拡散が重要です。
お住まいの地域以外にも情報を届けられるので、広く全国から買主を募れます。

ちなみに、他都道府県の買主の方が、近隣の買主より高く買う傾向があるとか・・・。
知り合いの不動産屋が、そう言ってました。

情報発信ノウハウをたくさん持った不動産屋と契約できると、有利ですね。

6、内覧(内見)

マンションの売り出しを始めると、購入希望者が実際に物件の様子を見に来ます。
これを内覧(内見)と呼びます。

内覧は、購入希望者に物件をアピールするための大事なイベントです。
徹底的に準備をしてから挑みましょう。

内覧対策については、こちらの記事で詳しく解説しています。
参考にどうぞ。

7、購入申込 & 売買価格決定

内覧に来た人に「買いたい!」と思ってもらえたら、購入申込が入ります。
一般的には、内覧から購入申込まで約1週間ぐらいです。

購入申込では、買主から値引き交渉が入ることも・・・。
値引き交渉がくる前提で、売り出し価格を設定することもあります。

売主と買主、両者納得いく価格で折り合えば、いよいよ売買契約へ進みます。

8、不動産売買契約

買主とマンションの売買契約を交わします。
このとき、不動産屋が買主に対して重要事項説明というものをおこないます。

引き渡し日を決め、売買代金の10%程度を頭金としてもらいます。

9、売買代金清算&引き渡し

買主と取り決めた引き渡し日に、銀行などで集合します。
不動産屋や司法書士立ち合いのもと、残代金をもらいマンションを引き渡します。

即日、登記も行なわれます。

中古マンションを売却するのに必要な期間

マンションの売却は、どんなに要領よく進めても3ヶ月以上かかります。
少なくとも、半年は見込んでおいた方がいいですね。

一番期間が読めないのが、5の「売却活動」です。
売出価格や市況など、いろいろなことが影響するので予測しにくいのです。

ここをいかに上手くコントロールするかで、1~9の期間が決まります。
売出して即買い手がつけば、3か月以内の売却完了も夢ではありません。

ナツダ
ちなみに、関東圏では「売出から成約まで2.5か月」というデータもあります。
このデータを基にするなら、不動産屋探しから引き渡しまで半年ぐらい必要ですね。

マンション売却の期間については、こちらの記事で解説しています。
参考にどうぞ。

マンション売却の流れで出てくる不動産用語

さて、上の「マンション売却の流れ」の中にいくつか不動産用語が出てきました。
マンションを売るなら知っておくべき用語なので、説明しておきますね。

査定とは?

不動産屋にマンションの売却予想価格を算出してもらうことを査定といいます。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類あります。

机上査定
マンションの基本的な情報(築年数や広さなど)と近隣の取引事例に基づき概算価格で査定する方法。不動産屋にマンションを見せなくて済む反面、正確性は低い。
訪問査定
実際にマンションを見てもらって査定してもらう方法。登記や法規を調査をして、市場動向や周辺の取引事例を基に査定する。売り出すときには必ず訪問査定が必要。

マンションがいくらぐらいで売れるか、目安を知りたければ机上査定。
すぐに売り出すつもりなら、訪問査定してもらい適正価格で売り出します。

ここでひとつ大事なことは、売出価格は自分で決めてもいいということです。
必ずしも不動産屋の査定額どおりでなくてもいいのです。

ナツダ
マンションは、不動産屋の査定額を参考に納得がいく価格で売り出せます。

ただし、もしその価格で売れなかったら「いつ、いくら値下げするのか?」ということをちゃんと計画しておいた方がいいです。

媒介契約とは?

不動産屋に買主探しを依頼する契約を媒介契約といいます。
媒介契約は3つの形態があり、それぞれ以下のような特徴があります。

項目 一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
一度に契約できる不動産屋の数 複数可 1社のみ 1社のみ
不動産屋の販売状況報告義務 なし 2週間に1回 1週間に1回
自分で買主を見つけた場合の自己取引 可(*1) 不可
契約期間 法令上なし 3ヶ月 3ヶ月
不動産屋のレインズ登録義務 任意 あり(7日以内) あり(5日以内)

※1 売却活動でかかった経費を請求されることがあります。

一般的には、一般媒介契約専任媒介契約のどちらかを選びます。

専属専任媒介と専任媒介は、内容がほとんど同じです。
でも、専属専任媒介は自分でみつけてきた買主と自己取引できません。

一般と専任では、以下のような特徴の違いがあります。

契約形態 メリット デメリット
一般媒介
  • ・複数の不動産屋と契約できる
  • ・不動産屋どうしで競争心理がはたらく
  • ・不動産屋が販売促進に経費をかけずらい
  • ・レインズへの掲載が任意
専任媒介
  • ・不動産屋が販売促進に経費をかけやすい
  • ・必ずレインズに載せてもらえる
  • ・悪徳不動産屋にだまされる可能性がある
  • ・売れ行きが1社の不動産屋任せになる

レインズというのは、不動産屋の共有データベースのようなものです。
売出し中の物件が分かるようになっています。

レインズに載せてもらうと、広く買主を探すことができます。
売主にとっては、かなりメリットがあります。

レインズのイメージ

一般か専任か、どちらにするか悩ましいですが・・・。
私のオススメは以下のとおりです。

  • 人気物件や直ぐ売れそうな物件は一般媒介がおすすめ
  • なかなか売れにくそうなエリアや物件は専任媒介がおすすめ

重要事項説明とは?

重要事項説明は、ウィキペディアによると以下のように書かれています。

重要事項説明(じゅうようじこうせつめい)とは、売買契約・貸借契約・委託契約に際して重要事項説明書に基づき、契約に関する重要事項を消費者に対し説明すること

概して「契約前」に行われるものが重要事項の説明であり、当該契約を締結するか否かを判断する為のものである。
引用:ウェキペディア「重要事項説明」より(最終更新 2016年2月15日)

マンションを売る場合は、不動産屋が買主に対して以下のような説明をおこないます。
売主も、一応頭の片隅に覚えておくといいです。

買主におこなう重要事項説明の内容

  • 売主側の不動産屋情報(商号、代表者、宅建主任者など)
  • マンションの概要(名称、所在地、構造、面積、登記内容など)
  • 当該マンションに関わる法令や建築基準法のこと
  • マンション敷地と道路の関係(公道?私道?など)
  • 石綿や耐震診断、住宅性能評価の有無
  • 専用使用権に関する規約(どこまで専有?どこが共用?など)
  • 修繕積立金などマンションの財務状況
  • ペットの飼育、フローリングの制限、楽器の使用規定など

以上のようなことを買主に説明しながら「本当に買う?話を進めるよ?大丈夫?」と意志確認するわけですね。

そのほか、契約解除に関する特約の話もします。
たとえば「買主の住宅ローン審査が通らなければ契約は白紙」などですね。

住み替える場合のスケジュール

マンションを売却して、新居を買い引っ越すことを住み替えと言います。

こういう場合のスケジュールは、マンションを売るのが先?新居を買うのが先?
どちらがいいのでしょうか。

ざっくりと、売り買いの流れを図にすると以下のようになります。

マンション売り、家買い※ 購入は建売や分譲マンションの場合。注文住宅は、全く違うスケジュールになります。

理想は「マンションを引き渡す」のと「新居の引き渡しを受ける」のが同時です。

もし、どちらかが先行してしまうと不都合なことが出てきます。

先にマンションを売る場合の不都合
・新居が決まるまで仮住まいが必要
・引っ越しが2回必要になる
先に新居を買う場合の不都合
・マンションの売却額が未定なので新居購入の予算を立てずらい
・一時的にマンションと新居両方のローン返済が重なる

新居が注文住宅の場合は、注意が必要です。
注文住宅では、支払いが複数回にわかれることが一般的です。

マンションの売却代金でローンを完済したり、新居の頭金にする予定の方。
不動産屋や住宅会社、銀行とよく相談しながら進めましょう。

ナツダ
ちなみに、大手不動産屋の中には新居の購入代金を立替えてくる会社もあります。
立替えてもらえば、焦らずユックリ売ることができます。

大手不動産屋のサービスについては、こちらで詳しく解説しています。
参考にどうぞ。

まとめ

マンションを売る流れを知っておくと、次に何をするのかわかります。
予め準備をしたり心構えができるので、自信を持って売却を進められます。

住宅ローンの残債があるマンションを売る場合や、住み替える場合など。
ケースバイケースでスケジュールが変わってきます。

不動産屋にあなたの状況を伝えて、必ず売却の流れを確認しておきましょう。

ナツダ
売却の流れは後回しにせず、最初に確認しておきましょう。
スケジュールが合理的な不動産屋を選ぶと、スムーズに住み替えできます。

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