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高く売れる土地って?売れやすい家の条件とは?

更新日:

どうも、クワトロです。

高く売れる土地売れやすい家の条件について解説したいと思います。

それでは、さっそくいってみましょう。

高く売れる土地の条件とは?

これから家を売る人は、どんな土地や家が早く高く売れるのか知っておくとよいです。

まずは、土地から考えてみましょう。

早く高く売れる土地というのは、つまり人気がある土地ということです。では、どんな土地が人気があるのでしょうか?

  • 人気がある土地の条件
  • 1.生活に便利
  • 2.通勤、通学に便利
  • 3.敷地面積に余裕がある
  • 4.日当たりが良い
  • 5.前面道路の幅が広い
  • 6.住環境がよく閑静な住宅街
  • 7.人気の学区内
  • 8.土地の形状がよい
  • 9.前面道路と土地の高低差が少ない

思いつく限り挙げてみました。順番にもう少し詳しく解説します。

1、生活に便利な土地

近くにスーパーやコンビニ、ドラッグストア、病院などがそろっているエリアの土地は人気です。さらに図書館や公園があると、買主にとては相当魅力的な生活圏になります。

目安として徒歩15分圏内(およそ1km圏内)にどれぐらいの施設がそろっているか確認してみましょう。

リストアップしておけば、内見(実際に買主が家を見に来る)のときに有効なツールになります。

2、通勤・通学に便利な土地

通勤や通学は毎日のことですから、気にする買主がほとんどです。

職場や学校に徒歩や自転車で行ける。あるいは、交通機関を使ってカンタンに行けると買ってもらえる可能性が上がります。

近隣の主要な駅へのアクセス方法を確認しておきましょう。

3、敷地面積に余裕がある土地

買主は、古家を壊して新築に建て替えを検討しているかもしれません。

そのときネックになるのが建ぺい率容積率です。両方とも、役所の建築課や都市計画課、あるいはホームページで調べることができます。

建ぺい率とは?
敷地面積に対する建築面積(ほぼ建物1階部分の面積に相当)の割合
容積率とは?
敷地面積に対する建物の延べ床面積(ほぼ建物全階の床面積の合計に相当)の割合

たとえば「容積率150%」のエリアにある30坪の土地であれば、建築可能な延べ床面積は「最大45坪」になります。

ちなみに「その家で暮らす人数 × 8坪~10坪」が使いやすい家の目安と言われています。

4~5人ぐらいの家族が生活するのにじゅうぶん広い家が建てられ、尚且つ庭が残るような土地は人気があります。

4、日当たりが良い土地

いざ暮らしてみると必ずしも南側道路の土地が過ごしやすいわけではないのですが、やっぱり南向きの家は「=日当たりが良い」と考えられ人気があります。

さらに、角地は日当たりだけでなく風通しも良いので人気があります。

たとえば、あるブロックを9区画に分けて売り出したとすると、とちの面積が同じでも以下のような値段差が出ます。

方位による土地の価格差

南東や南西角地は、少し強気で売り出してもいいでしょう。

5、前面道路の幅が広い土地

道幅4m以上の道路に接していることが、ひとつめの基準になります。なぜなら、道幅が4m以上ないと建て替えのときにセットバックする必要があるからです。

セットバックとは?
道幅が4m以上ない場合に、道路中心から2m控えて建築物を建てる決まりのこと。つまり、敷地の一部を道路として提供することになる。

さらに道幅が6m以上あると、車どうしのすれ違いがしやすいのでプラスポイントになります。

6、住環境がよく閑静な住宅街にある土地

一般的な住宅地は都市計画法にもとづいて12の用途地域に分けられています。

  • 用途地域
  • ・第一種低層住居専用地域
  • ・第二種低層住居専用地域
  • ・第一種中高層住居専用地域
  • ・第二種中高層住居専用地域
  • ・第一種住居地域
  • ・第二種住居地域
  • ・準住居地域
  • ・近隣商業地域
  • ・商業地域
  • ・準工業地域
  • ・工業地域
  • ・工業専用地域

上に挙げた用途地域は、上のものほど良好な住環境守るためのしばりが厳しくなります。

第一種低層住居専用地域になるとスーパーやコンビニも建てられないので、便利かどうかは別の話ですが・・・。

一般的には、商業地域や工業地域より住居地域の方が売れやすいです。

7、人気の学区内にある土地

若いご夫婦は、ほとんどが学区を気にされます。

人気の学区は、なかなか買えないぐらい大人気です。逆に素行不良が目立つ学生が多い学区は、できれば避けたいと思う人が多いようです。

赴任中の先生しだいで改善も改悪もするので、人気が安定しない学区もあります。

8、土地の形状がよい

正方形や長方形など、四角形の土地ほど人気があります。

三角形の狭小地など、極端な地形は建て替えコストが上がりやすいので敬遠されやすいです。

中には値段が安い旗竿地ばかり狙って探している買主もいるので、地形が悪くても悲観することはありません。

9、前面道路と土地の高低差が少ない

前面道路と敷地に高低差があるということは、玄関までたくさんの階段があるということです。

最近はバリアフリーに対する意識も高いので、階段が多い家は不人気です。

隣接した敷地と高低差がある場合は、高い方の土地が売れやすいです。

売れやすい家の条件とは?

続いて、売れやすい家の条件を挙げてみます。

  • 売れやすい家の条件
  • 1.家族構成にあった過ごしやすい間取り
  • 2.築年数が浅い
  • 3.外観や内装がキレイ
  • 4.駐車場スペースが2台分以上ある
  • 5.大手ハウスメーカーの家
  • 6.長期優良住宅
  • 7.気密・断熱・換気の性能が高い
  • 8.創エネ設備が付いている
  • 9.庭がある

こちらも、それぞれもう少し詳しく解説します。

1、家族構成にあった過ごしやすい間取りの家

間取りは何より大事な要素ですが、買主の家族構成によって欲しい部屋数は違います。

国交省の住宅市場動向調査によれば、中古住宅を買った世帯主の半数が30代~40代で、居住人数は4人(41.7%)が最も多いそうです。
参考 国交省「平成27年度 住宅市場動向調査報告書」(PDF)

若い子連れのご夫婦が主な購入層だとすると、少なくとも3LDK以上。できれば4LDK(内1室は和室)の間取りがあると売れやすそうです。

2、築年数が浅い家

築浅物件は人気があります。では、どれぐらいなら「築浅」と呼べるのでしょうか?

まず、目安になるのが築後10年以内でしょう。家は新築から10年経つといろいろなところのメンテナンスが必要になります。

買主もそのことを気にしていて、頭の中で今後かかりそうな修繕費用を見積もられると高値では売りにくくなります。

  • 10年経つと必要になる家のメンテナンス
  • ・外壁や屋根の塗装
  • ・キッチン、トイレ、風呂などの交換
  • ・白アリ対策
  • ・クロス(壁紙)の張り替え

それから、耐震性能も築年数と関連しています。とくに1981年(昭和56年)以前に建った家は、解体して更地にしてから売ることも検討しましょう。

1981年の建築基準法改正
1981年6月1日にいわゆる「新耐震基準」が導入され、住宅の壁量が強化されました。
阪神・淡路大震災で昭和56年以前の建物に被害が集中したため、新耐震基準以前の建物は敬遠されやすくなっています。

3、外観や内装がキレイな家

あなたの家が売りに出されると、購入希望者が現状を確認するために見に来ます。これを内見とか内覧と呼びます。

内見のときは、外観も内装も見た目がキレイな方が売れやすくなります。

これは中古住宅を早く売るうえでとっても大事なことなので、内見前に必要なメンテナンスをしておきましょう。

内見とメンテナンスについての解説はこちら

4、駐車場スペースが2台分以上ある家

とくに郊外や田舎の家は、駐車スペースが広いとプラスポイントになります。

若者の車離れが加速したりカーシェアリングが普及してきたとは言え、まだまだ世帯当たり平均1台以上の車を所有している都道府県が多いです。

ちなみに、平成28年3月現在の世帯当たり車普及台数トップは福井県で1.749台です。最下位は東京都で0.45台です。
参考 自家用乗用車(登録車と軽自動車)の世帯当たり普及台数(PDF)

5、大手ハウスメーカーの家

名の知れた大手ハウスメーカーの家は人気があります。とくに積水ハウスブランドは強いですね。

欠陥住宅をつかまされにくいという安心感からでしょう。

量産重視で極限までコストを抑えたパワービルダーの建売住宅より、はるかに高値で売れることが期待できます。

6、長期優良住宅

長期優良住宅は一定水準以上の住宅性能が期待できるので、一般住宅より高値で売れやすいです。

ちなみに、長期優良住宅の認定を受けるには以下の項目についてクリアする必要があります。

劣化対策
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
耐震性
極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理(清掃・点検・補修・更新)を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
可変性(マンションのみ)
居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
バリアフリー性
将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
省エネルギー性
必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
居住環境
良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
維持保全計画
建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。

適切な維持管理がなされた長期優良住宅は、築後25年経っても建築費の30%程度で売れるという話もあります。

今までの家であれば築後25年経つと家屋の資産価値はほぼゼロですので、その差は歴然です。

7、気密・断熱・換気の性能が高い

省エネ住宅への関心が高まる中で、高気密高断熱住宅の関心も高まっています。

高気密高断熱住宅は保温能力が高いだけでなく、普通の住宅に比べて光熱費が下がるので人気です。

ただし、高気密高断熱住宅は結露を防ぐためにシッカリとした換気性能が必要です。

8、創エネ設備が付いている家

最近、新築住宅で「ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」というキーワードをよく耳にするようになりました。

ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは?
自宅で消費するエネルギー量より自宅で創るエネルギー量が多い家。断熱性能(エネルギーロスが少ない)、省エネ性能(省エネ機器やHEMSの導入)、創エネ性能(太陽光発電)が必要。

今後、経済産業省の主導によりZEHが標準的な住宅になっていく予定です。

中古住宅市場でも、太陽光発電エネファーム蓄電池などの創エネ・蓄エネ機器付きの家への関心が高まるでしょう。

9、庭がある家

とくに都心部では、庭に対する憧れ(あこがれ)があります。

狭くても見栄えが良い庭があると、買主の目を引くことができます。

まとめ

これから家を売る人は、どんな家や土地が人気なのか確認しておくことをオススメします。

できれば、中古住宅の市場動向も知っておくとよいです。

あなたの家の魅力的なポイントは徹底的に推して、減点ポイントで改善できるものは改善しましょう。

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